Les frais annexes comme les frais de notaire et de garantie sont assez lourds, particulièrement si vous ne disposez pas d’apport personnel. Il est tout à fait possible de faire payer ces frais par la banque. Comment obtenir un financement bancaire pour les régler ? Quelle banque choisir ?
Est-il possible d’inclure les frais de notaire dans le prêt bancaire ?
La réalisation d’un projet immobilier requiert parfois un investissement personnel de 10% du montant de l’immobilier. Cette proportion représente les frais annexes comme les frais de notaire. Si vous ne disposez pas de cet apport, le mieux serait de demander un prêt à 110%.
Pour que la banque vous accorde le crédit, elle procède à une analyse de votre cas. De nombreuses conditions sont à prendre pour garantir votre aptitude à rembourser. La banque évalue votre capacité de remboursement, votre stabilité professionnelle et le niveau de votre revenu. Vos comptes bancaires devraient également refléter une situation de bon emprunteur n’ayant pas eu d’incidents de paiement.
Avoir un dossier solide pour convaincre la banque de vous accorder le prêt incluant les frais de notaire demande un grand soin dans différentes situations. Plusieurs domaines sont à prendre en compte comme l’état financier, l’état professionnel et l’état familial.
L’état financier
Une situation financière saine est demandée par la banque pour vous accorder le prêt. Pour cela, votre taux d’endettement doit être faible, n’excédant pas les 33% de vos revenus. Pour pouvoir couvrir vos dépenses quotidiennes, le reste à vivre doit être suffisant.
Les relevés de compte bancaire sont aussi très déterminants lors de l’analyse de votre dossier. La bonne tenue de compte permet à l’institution bancaire de voir votre aptitude à la gestion financière.
L’état professionnel
La possession d’un emploi stable comme un fonctionnaire ou avoir un CDI vous confère plus de chance d’avoir le prêt à 110% surtout quand vous ne disposez pas d’apport. La stabilité professionnelle est un argument exigé par la banque.
Si vous ne disposez pas d’un CDI, pensez à convaincre le banquier de votre situation de travail, très convaincant durant un certain moment.
Dans le cas où vous voulez faire un emprunt à deux, informez-vous sur l’obtention d’un crédit immobilier avec co emprunteur sans emploi.
L’état familial
Le nombre de personnes dans un ménage est à prendre en compte pour pouvoir analyser le reste à vivre minimum. Quant à la situation matrimoniale, la banque ne la tient pas en compte sauf pour un couple en instance de divorce.
La situation de primo accédant
Les jeunes qui ne sont pas propriétaires de leur logement principal, également appelé les primo-accédant présente un bon argument.
Les institutions bancaires se montrent moins exigeantes vis-à-vis des jeunes ayant récemment entré dans la vie active. Elles sont compréhensives sur le fait que ces primo accédants ne possèdent pas encore d’épargne pour servir d’apport lors d’une demande de prêt.
Quant aux personnes de plus de 40 ans ne possédant pas d’apport pour son prêt ont du mal à obtenir un crédit. Cela n’exclu pas le fait de devenir propriétaire à 50 ans sans apport.
Quelles sont les organismes prêteurs qui incluent les frais de notaire dans le prêt ?
Un bon nombre d’organismes bancaires exigent la possession d’un apport personnel d’un montant de 10% avant d’accorder un prêt. Certaines banques n’octroient même pas un financement des frais de notaire.
Notons que les frais de notaire, en plus de la rémunération du notaire, comprennent :
- les droits de mutation
- les émoluments de formalités
- les frais d’acte divers
- la contribution de sécurité immobilière
Parmi les banques qui acceptent de financer les frais de notaire, on peut citer la Banque Postale et la Caisse d’Épargne.
Cependant, les garanties ou hypothèques sont fortement exigées si vous ne possédez pas d’apport personnel afin de garantir l’organisme prêteur.
L’apport personnel financé par les prêts aidés
Généralement, l’apport personnel est le résultat d’une épargne ou d’économies personnelles. Si vous ne disposez pas de ces dernières, certains prêts aidés peuvent être considérés comme une forme d’apport personnel par quelques établissements bancaires :
- Le PTZ ou Prêt à taux zéro : un prêt pour les ménages à revenus modestes et pour les primo-accédants
- Les prêts issus du PEL (Plan d’épargne logement) et CEL (Compte épargne logement)
- Le PAL ou prêt action-logement sous condition de ressources
- Le PAS ou Prêt à l’accession sociale
Parmi ces prêts réglementés à taux nul ou faible, seul le PAL est les prêts issus du PEL et du CEL peuvent aider à payer les frais de notaire.
Anticiper le paiement des frais de garantie et de dossier
À part les frais de notaire, d’autres frais annexes doivent aussi être pris en charge par l’acquéreur :
- Les frais de dossier : participation appliquée par l’organisme prêteur en contrepartie du travail effectué pendant la constitution des dossiers de crédit. Ils s’élèvent à 1% du montant total du prêt immobilier.
- Les frais de garantie : frais obligatoire destinés à la banque qui la servira de garantie en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur. Son montant varie en fonction de la valeur du crédit et du type de garantie choisie et: caution, hypothèque ou bien privilège de prêteur de deniers.
Ces frais doivent être réglés pendant la signature de l’acte de vente. Leur coût est relativement faible par rapport aux frais de notaire qu’on peut le couvrir avec un prêt familial.
Il est également possible de les inclure au prêt immobilier.
Se faire accompagner par un courtier en crédit
Les conseils et l’aide d’un courtier est d’une grande importance, spécialement si vous souhaitez avoir un prêt sans apport. Si votre dossier comporte quelques points faibles, il est mieux d’engager un professionnel pour vous accompagner.
Le courtier saura mettre en avant vos atouts et grâce à son vaste réseau de partenaires bancaires, il peut négocier un taux avantageux et donc vous faire économiser pas mal d’argent. Les spécialistes peuvent également vous proposer le crédit le plus adapté à votre situation, surtout si vous avez des soucis comme le taux d’endettement élevé, un compte pas sain, une instabilité professionnelle, etc.
Prêt pour un investissement locatif
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le louer. Il présente des avantages fiscaux particulièrement intéressants. Obtenir un prêt qui peut couvrir la totalité des dépenses : le coût de l’immobilier aux frais annexes est avantageux dans ce cas.
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Même si le prêt sans apport est difficile à obtenir, il est possible d’être accordé aux investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement locatif et mettre le logement en location pour avoir la rente. Pour cela, il est impératif d’avoir un dossier en béton, un profil rassurant et de respecter la capacité d’endettement.
Il est à noter que vous aurez du mal à bénéficier de ce prêt sans apport avec frais annexes inclus si vous ne possédez pas de résidence principale ou si votre dossier présente des points faibles qui mettra l’organisme bancaire dans le doute de remboursement.
Sachez que vous pouvez aussi procédez à une construction de maison sans apport personnel.
Faire payer les frais annexes au vendeur
Si généralement, l’acquéreur se charge des frais annexes, notamment des frais de notaire, il existe une autre option qui permet au vendeur de régler et de réduire les frais de notaire.
Les deux parties : le vendeur et l’acquéreur se sont rendu compte de la difficulté à avoir un prêt immobilier qui prend en charge de la totalité des dépenses. La clause « acte en mains » est la solution parfaite à cela.
La vente « acte en mains » consiste à inclure les frais de notaire dans le prix de vente de l’immobilier. Une fois le prêt obtenu et le paiement effectué, c’est au vendeur de se charger du paiement des frais de notaire et non à l’acquéreur. Ce dernier n’aura pas de soucis à chercher comment financer les frais de notaire surtout quand il ne dispose pas d’apport.
Prenons l’exemple d’un appartement ancien, évalué à 180 000 € initialement avec un frais de notaire de 14 000 €. Après un « contrat en mains », son prix de vente sera de 194 000 €. Le vendeur obtiendra la valeur de son bien qui est de 180 000 € après avoir payé les frais de notaire. Dans ce cas, l’acheteur n’aura pas de soucis de financement des frais annexes.
Persuader le vendeur ainsi que l’agent immobilier que cette procédure est légale n’est pas facile. Il est recommandé de se renseigner auprès de votre notaire. Grâce à son expertise, il saura les convaincre.
