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Comment obtenir un prêt immobilier pour acquérir un bien à l’étranger ?

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Sommaire

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, passer votre retraite dans un autre pays ou encore avoir une maison à l’étranger pour vos vacances ? Les pays en dehors de la France présentent des opportunités à saisir, particulièrement après la crise immobilière. Cependant, l’obtention d’un crédit immobilier pour un achat à l’étranger est assez difficile. Le processus d’acquisition est assez complexe. Ce guide vous aidera à voir plus clair sur le sujet et à réaliser votre projet d’investissement. 

Emprunter auprès d’une banque française 

Si vous résidez en France, la première option est d’effectuer votre demande de prêt auprès des banques françaises plutôt que dans les banques étrangères. Non seulement la vérification des informations par la banque est facile, mais aussi, vous n’aurez pas de problèmes liés aux réglementations des pays étrangers. 

Plusieurs moyens sont proposés par les banques pour vous permettre de bénéficier d’un prêt immobilier. Toutefois, les banques se montrent réticentes face à un investissement immobilier à l’étranger. Cela est dû à la capacité de l’emprunteur à rembourser, mais aussi qu’ils ne peuvent pas saisir le bien dans un autre pays à l’étranger en cas de non-remboursement. 

Les garanties ou les cautions sont alors exigées pour pouvoir bénéficier du prêt. La banque est également plus exigeante sur l’apport minimum, surtout vis-à-vis d’un achat à l’étranger. 

         La garantie hypothécaire située en France 

Le prêt hypothécaire nécessite une garantie pour rassurer la banque. Cette garantie est acceptée que si elle se trouve en France, car la banque ne peut pas saisir un bien immobilier à l’étranger en cas de litige. Il est aussi imposé que le bien immobilier soit non hypothéqué. 

         La promesse d’hypothèque

La promesse d’hypothèque également appelée promesse d’affectation hypothécaire est un acte établi par les emprunteurs possédant un bien immobilier à leur banque. Cet engagement du propriétaire de mettre son bien en hypothèque servira de garantie au créancier. Il est signé sans la présence d’un notaire, c’est-à-dire sous seing privé entre le propriétaire et la banque. Cela vous fera épargner les frais d’inscription d’hypothèque, mais vous ne bénéficierez pas des conseils du notaire. Cette promesse d’hypothèque est souvent refusée, sauf en cas de sommes minimes, ou si vous êtes en possession d’un patrimoine significatif.

         Le prêt Lombard 

Le prêt Lombard nécessite un nantissement de placement financier. Tout comme l’hypothèque, le nantissement est destiné à garantir le prêteur afin de le protéger en cas de non-remboursement. Le nantissement est un bien incorporel (financière) contrairement à l’hypothèque qui est un bien immobilier. Son principe est de signer une convention entre la banque et l’établissement responsable du placement. En cas d’impayée, le créancier pourra vendre et prendre la dette. 

Cependant, certains placements financiers comme le livret A, PEL, CEL (compte épargne logement)  ou LD ne sont pas possibles d’être nanti. Quant au placement financier acceptable, il faut que sa valeur soit équivalente à la somme que vous voulez emprunter. 

Les placements pouvant être mis en nantissement :

  • Les contrats d’assurance vie ou de capitalisation
  • Les PEA ou plan d’épargne en action
  • Les PEP ou plan d’épargne populaire
  • Les contrats d’épargne salariale
  • Les parts de société
  • Comptes titre en action

 

         Caution privée d’une personne physique

La caution privée d’une personne physique est utilisée pour garantir certains prêts. Le garant, qui peut être votre proche, s’engage et assure  Pour notre cas qui est de demander un prêt immobilier pour un achat à l’étranger, cette garantie est rarement acceptée par la banque. 

         Caution d’un organisme de cautionnement

 Un organisme spécialisé peut se porter garant du remboursement de votre crédit.  Cela est également peu probable pour le financement d’un achat à l’étranger. 

Demander un prêt dans une banque étrangère 

Votre choix s’est porté sur les banques locales ou votre demande auprès des banques françaises n’a pas abouti ? Quelques points sont à prendre en compte : 

  • Les problèmes liés à la réglementation locale
  • Les risques liés aux changes

 Comme vous êtes un demandeur de prêt non-résident, la banque aura du mal à vérifier vos informations pas faciles et se montrera plus méfiante. Mettez à profit vos atouts et procéder au démarché ci-après.

  • Ouvrir un compte dans la banque où vous empruntez
  • Déclarer l’ouverture de compte lors de la déclaration d’impôt

 

         Les règles du pays à investir  

La connaissance linguistique est un point à considérer avant d’investir à l’étranger. Il est idéal d’engager un traducteur pour interpréter les documents importants. L’analyse de ces dernières ainsi que la maîtrise de la réglementation nécessitent l’intervention d’un expert. 

Les règles différentes peuvent aussi vous causer des problèmes. Mais si votre choix se porte sur les pays de l’Union Européenne, certaines réglementations sont communes comme le taux annuel effectif global ou TAEG affiché.  

 

         Emprunt en Europe                                          

Afin d’éviter les fluctuations défavorables de la monnaie étrangère, le mieux serait d’emprunter dans un pays de la zone euro. Ce choix vous fera bénéficier des avantages suivants :

  • Une protection de l’emprunteur grâce à la directive 2014/17/UE du 4 février 2014
  • Aucun risque lié au change

         Emprunt en dehors de l’Europe

A part le risque de change et les frais supplémentaires, les règles juridiques en matière d’achat immobilier et de droit à la propriété sont à bien considérer. En Australie par exemple, un comité consultatif appelé FIRB ou Foreign Investment Review Board se charge d’analyser votre demande avant de valider ou non. 

Ce qu’il faut savoir avant l’achat d’un bien à l’étranger 

L’investissement immobilier à l’étranger requiert une connaissance sur la réglementation locale ainsi que la fiscalité pour éviter les problèmes. Il faut faire preuve de vigilance, car les règles administratives et juridiques varient d’un pays à un autre.

L’accompagnement par un spécialiste est fortement conseillé. Consultez un notaire professionnel et avocat spécialisé pour vous accompagner dans vos démarches. Contactez les professionnels de l’immobilier locaux et effectuez une visite guidée pour inspecter les lieux. 

Choisissez bien l’emplacement si vous souhaitez revendre le bien. 

Les frais complémentaires 

L’achat d’une propriété à l’étranger ne se limite pas à payer le montant du bien, mais il existe d’autres frais à régler. Il est conseillé de bien se renseigner sur les frais et les taxes en vigueur dans le pays choisi pour investir. Aux Etats-Unis par exemple, « property tax » doit-être payé chaque année et la FIRPTA ou «Foreign Investment in Real Property Tax Act » le jour de la vente. 

Avant de prendre la décision d’acheter un bien immobilier à l’étranger, consultez une agence immobilière professionnelle. Elle saura vous accompagner tout au long de votre démarche et vous présentera les experts dans le domaine.