Actuellement, nombreux sont les Français qui possèdent des résidences secondaires que ce soit en bord de mer, dans les montagnes ou à la campagne. Si vous projetez de vous lancer dans ce type d’investissement, sachez qu’il n’y a aucun problème. Par contre, il est préférable d’analyser méticuleusement les taxes, les impôts ainsi que les charges que vous allez devoir prendre en charge. Le mieux est de réaliser certaines projections financières lorsque vous envisagez de la revendre. Cet article vous explique tout sur l’achat de résidence secondaire.
Quels sont les aspects essentiels du financement ?
Tout d’abord, les conditions de financement d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif sont identiques à celles d’une résidence principale. Elles sont différentes du prêt in fine dont la différence réside dans l’analyse de risque. On peut faire face aux 2 cas suivants :
- Vous disposez déjà d’une résistance principale tout en remboursant un prêt immobilier. Dans le calcul du taux d’endettement, il est donc préférable de prendre en compte les remboursements en cours.
- Pour les banques, le logement principal est l’investissement immobilier priorisé. Du coup, ils ont tendance à être stricts sur le financement d’un achat de logement secondaire. En effet, la possession d’un apport personnel significatif est incontournable. De ce fait, sachez comment faire le calcul du pourcentage d’apport minimum.
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Éviter de se fier sur les prêts réglementés
Sachez qu’aucun prêt réglementé ne peut vous être accordé à part les prêts d’épargne-logement. L’intérêt des droits issus des PEL est mesquin dans le cas où son taux dépasserait ceux du marché. Par contre, vu la faiblesse des droits à prêts, on peut dire que le taux des CEL peut s’avérer intéressant.
À noter qu’il est impossible d’utiliser les droits pour l’investissement locatif. Vous éviterez ainsi de louer le bien grâce à l’utilisation d’un prêt épargne logement.
Les intérêts intercalaires
Pour un investissement dans un bien neuf (prenons par exemple une maison de campagne neuf), le paiement des intérêts intercalaires est dans votre obligation. Voici comment fonctionne le principe : s’il y a des appels de fonds du promoteur, il y aura un décaissement progressif du prêt par la banque. Vous ne pouvez pas espérer le commencement de l’amortissement qu’au moment où le bien est livré, c’est-à-dire après le dernier décaissement.
Par ailleurs, il faudra verser les intérêts intercalaires correspondant à la durée et au montant décaissé à l’organisme prêteur. Vous avez 3 options pour le faire :
- En attendant la livraison du bien, vous pouvez solliciter un report de paiement. Dans ce cas, vous avez la possibilité de les financer en les ajoutant dans le prêt immobilier en cours ;
- Vous pouvez aussi demander un amortissement progressif du prêt à l’occasion du premier décaissement.
- Jusqu’à la remise des clés, vous pouvez procéder au paiement des intérêts lors de la progression des décaissements.
Le prêt in fine
Ce type de prêt est spécialement dédié pour l’investissement locatif. Si votre projet se penche sur la location de votre logement secondaire, c’est la solution idéale qui conviendra certainement à votre projet. Par contre, la possession d’un capital suffisant est indispensable, car vous allez devoir les mettre en garantie du prêt. En attendant le terme de l’opération, vous n’aurez pas accès à votre capital. Il sera bloqué.
Vous noterez que le nantissement d’un contrat de placement est une solution plus économique dans le cadre du paiement des frais de garanties. Il n’est pas nécessaire d’hypothéquer le bien. Par ailleurs, la banque n’aura pas besoin de vous recommander la souscription à une caution mutuelle pour être assurée en cas de défaut de paiement.
Sans oublier, un prêt immobilier pour les retraités existe tout autant pour les personnes âgées.
Que peut-on dire sur les aspects fiscaux d’une résidence secondaire ?
Généralement, on ne peut pas espérer une fiscalité avantageuse pour l’immobilier mis à part le cas du logement principal. Il faut prendre en compte la simulation de ce que vous allez payer à l’état que ce soit en termes de revente future ou pour estimer l’impact fiscal lié à la mise en location de l’immeuble.
Mise en location de la résidence secondaire
On appelle une résidence secondaire, un lieu dédié spécialement aux séjours occasionnels. En effet, vous pouvez profiter des périodes d’occupations pour en tirer profit en le mettant en location. Vous pourrez ainsi couvrir les charges courantes grâce à la location saisonnière. De plus, vous avez la possibilité de profiter de revenus locatifs considérables. Par contre, la réalisation d’une simulation est incontournable. Cela vous permet d’évaluer l’impact sur la prochaine déclaration d’impôt.
La location est sous le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Les revenus locatifs doivent être reportés dans la rubrique Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est possible de choisir entre les 2 régimes suivants :
- Le micro-bic ou régime forfaitaire : pour les revenus annuels inférieurs à 70 000 € pour 2020 ;
- Le régime réel : si la totalité des charges locatives déductibles dépasse les 50 % des loyers, ce régime sera plus avantageux.
La déduction des charges et frais
Le régime forfaitaire est très bénéfique pour les raisons suivantes :
- Pas de comptabilité à tenir ;
- Une exonération forfaitaire jusqu’à 50 % sur les revenus locatifs bruts.
Par exemple, seuls les 3 500 € sur un revenu saisonnier de 7 000 € seront imposés.
Par contre, si les revenus sont supérieurs à 32 900 € (pour 2014), vous devez adopter le régime réel. Il est dans votre obligation de bien garder tous les justificatifs des dépenses engagées liées à la réparation ou à l’entretien du bien. Les charges suivantes sont à déduire :
- Les travaux de réparation ;
- Les charges de copropriété ;
- Les intérêts du prêt immobilier ;
- Les dépenses engagées pour louer le bien ;
- La cotisation de l’assurance habitation ;
- Les notes d’énergie (chauffage, eau et électricité).
À noter qu’un engagement irrévocable de 2 ans est obligatoire pour ceux qui choisissent de choisir le régime réel.
À la revente
Pour la revente d’un logement secondaire, la plus-value est soumise à un impôt contrairement à la revente d’une résidence principale qui ne l’est pas. Même si l’établissement de projections chiffrées pour l’estimation de l’éventuel impôt est plus complexe lors de l’achat, il est judicieux de savoir à quoi s’attendre dès le commencement du projet.
Calcul de la plus-value
Pour calculer la plus-value, il suffit de soustraire le prix de vente du prix d’achat. Toutefois, il faut connaître les informations suivantes :
- Il faut soustraire les dépenses engagées pour la mise en vente du logement secondaire du prix de vente. Il peut s’agir des commissions d’agence ou des frais pour la réalisation des diagnostics immobiliers.
- On utilise un coefficient tenant compte des taux d’inflation pour revaloriser le prix d’achat. Il ne faut pas oublier d’ajouter les frais de l’ensemble des travaux réalisés ainsi que les frais d’acquisition.
Un abattement forfaitaire de 6 % par an vous sera attribué à partir de la 6e année.
Les propriétaires d’un bien de plus de 5 ans peuvent retenir un montant forfaitaire de 15 % sans justificatifs sur le prix d’achat.
Quels sont les chargés pouvant être supportés par l’acquéreur ?
Avant d’investir dans un logement secondaire, vous devez savoir que vous serez dans l’obligation de prendre en charge les dépenses courantes. Son coût varie en fonction du type de bien et de son état. Vous devez aussi vous occuper des petits travaux de rénovation. Si le financement se fait grâce à un emprunt, il faudra payer les mensualités du prêt immobilier. Notre guide complet sur l’emprunt et le crédit vous éclairera sur le sujet.
L’entretien
Il y a une différence entre les dépenses courantes pour l’achat d’une maison à Lille et un appartement en bord de mer méditerranéen. En outre, le coût varie aussi en fonction du niveau de prestation en votre possession. Voici les charges principales à inclure dans votre budget :
Les notes d’eau, de gaz, et d’électricité ;
- Charges de copropriété ;
- Taxe d’habitation ;
- La redevance audiovisuelle ;
- Taxe foncière ;
- Assurance habitation ;
- Entretien de la chaudière ;
- Entretien courant de la piscine et du jardin ;
- Abonnement à un fournisseur d’accès internet.
Les réparations
Mis à part les charges courantes, il est également possible d’être confronté à des dépenses imprévues. C’est le cas d’un achat de bien ancien. C’est le problème de tous les propriétaires de logement secondaire. Ce dernier peut être endommagé suite à un cambriolage, par les dégâts causés par les intempéries ou les dégradations causées par le vieillissement de la construction. Ne disposant pas assez de capital pour la remise en état, l’acheteur est contraint de refaire un prêt pour le financer.
Quels sont les investissements spécifiques pour profiter d’une résidence secondaire ?
Vous pouvez acheter une habitation secondaire que ce soit dans le cadre particulier des formules à temps partagé ou de la résidence de tourisme. Par contre, il a une différence d’approche que ce soit en terme fiscal ou patrimonial.
Le timeshare
Le « timeshare » consiste à occuper une résidence sur une période déterminée dans un contrat. En général, le principe est compris entre acquisition et location saisonnière. Dans ce cas, vous n’êtes pas propriétaire du bien. Il vous sera impossible de le financer à l’aide d’un prêt immobilier. Pour cela, deux possibilités s’offrent à vous :
- Être en possession d’un somme suffisant pour le fiancer ;
- Opter pour la souscription à un prêt à la consommation.
Vous devez donc analyser attentivement votre projet ou de vous renseigner auprès d’un avocat ou d’un notaire avant la signature d’un contrat de vente.
Vous désirez avoir une résidence à l’étranger ? Un autre type de prêt immobilier s’offre à vous pour acquérir un bien à l’étranger.
La multipropriété
La multipropriété nous ramène au timeshare. Le principe repose sur l’achat des parts d’une société. Cela vous donne la possibilité de profiter d’un logement secondaire de la société. La durée d’occupation est fixée dans un contrat. Elle vous permet de jouir des droits renforcés. Vous disposez de 14 jours pour faire une rétractation.
La résidence de tourisme
Le principe de ce régime est identique à celui des deux cités ci-dessus. Cela vous permet d’occuper la résidence dans laquelle vous avez investi pendant quelques semaines sur l’année. Vous pouvez le mettre en location le reste de l’année.
En adoptant ce régime, il se peut que vous bénéficiiez d’un abattement de 11 % sur le prix d’achat de ce type de résidence lors de la 9e année. Il faudra inclure les frais de notaire.
