Comprendre et savoir calculer son taux d’endettement est important surtout si l’emprunteur se trouve dans une situation délicate. Lors d’un prêt immobilier, le conseiller client vous expose un taux d’endettement maximum correspondant à votre situation financière. Le taux d’endettement permet ainsi de vous protéger tout en accordant un crédit à votre investissement immobilier. Pour un prêt immobilier, le taux d’endettement n’est pas le seul élément à prendre compte, la banque étudiera votre situation.
Le taux d’endettement d’un prêt immobilier
Le taux d’endettement est le pourcentage des remboursements des mensualités d’un prêt incluant dans les charges fixes mensuelles par rapport aux revenus. Il constitue la capacité de demander un crédit pour financer son projet immobilier. Le taux d’endettement permet de déterminer le montant du prêt, mais également le reste à vivre d’un foyer chaque mois. D’une manière générale, le taux d’endettement prend 1/3 des revenus mensuels.
Le taux d’endettement maximal est de 35% à rembourser pendant 25 ans. Celui-là est déterminé par le HCSP depuis janvier 2022. Une disposition relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers est arrêtée le 29 septembre 2021. Pour des diverses raisons, cette réalité peut être détournée en diminuant le taux d’endettement. De ce fait, la capacité à emprunter est optimisé.
Les éléments qui constituent le calcul du taux
Le taux d’endettement n’est une simple formalité pour octroyer un crédit. Il détermine la situation financière globale de l’emprunteur comme les ressources, les charges et les dettes. Pour calculer le taux d’endettement, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
Les revenus
Ce sont les ressources stables et régulières perçues par un foyer. Il s’agit des salaires nets, primes, loyers perçus, allocations sociales ou les bourses d’études. Revenus professionnels non-salariés pour les professions libérales, les artisans et les agriculteurs. Les revenus fonciers issus des loyers locatifs sont considérés à hauteur de 70%. La situation professionnelle est décisive dans le calcul du taux. En effet, les revenus considérés sont pour les salariés CDI, professionnels libéraux et issus de la fonction publique.
Les charges
Ce sont les charges récurrentes comme le coût mensuel des autres crédits en cours. Les pensions alimentaires et charges liées au logement sont prises en compte comme l’emprunt immobilier ou le loyer. Les divers impôts font partie également des charges mensuelles. Pour un achat d’une résidence principale, le loyer mensuel n’est pas considéré.
Les mensualités de crédits
Les mensualités de crédits concernent les crédits en cours à rembourser. Elles peuvent être des crédits à la consommation, des crédits autos, les crédits renouvelables. Les mensualités de crédits incluent l’assurance emprunteur. Ces mensualités font partie des charges régulières du ménage dans le calcul du taux d’endettement.
Les autres éléments
- Le saut de charges peut être nécessaire, surtout pour les achats d’une résidence principale ;
- La durée de remboursement souhaitée ou à imposer.
L’intérêt du taux d’endettement
Fixer le taux d’endettement porte un intérêt tant pour l’emprunteur que l’établissement de crédit. En effet, le taux d’endettement est un moyen pour protéger l’emprunteur de pouvoir subvenir à ses besoins quotidiens. Car, plus le taux d’endettement augmente, plus le reste à vivre est minimisé.
Pour l’établissement de crédit
Pour les banques, examiner le taux d’endettement d’un client est utile afin de favoriser la capacité d’emprunt du client. Établir le taux d’endettement permet aux établissements financiers d’éviter les risques d’insolvabilité.
Pour l’emprunteur
Déterminer le taux d’endettement permet de protéger le risque de surendettement de l’acquéreur. Le taux d’endettement définit un reste à vivre suffisant afin que le demandeur puisse établir un équilibre entre ses dépenses quotidiennes et sa gestion budgétaire.
Comment calculer un taux d’endettement ?
Le calcul du taux d’endettement est assez facile. Il peut être calculé en ligne ou directement lors d’une demande de crédit auprès d’une banque. Le calcul du taux d’endettement permet également de déterminer le reste à vivre.
Le calcul du taux d’endettement
Le calcul du taux d’endettement dépend de quelques paramètres, à savoir le revenu et les charges mensuelles. Pour calculer le taux d’endettement maximum, il suffit de diviser les dépenses par les revenus en le multipliant par cent.
Taux d’endettement= (charges + mensualité du prêt) / revenus mensuel x 100
- Les revenus sont les sources financières que vous percevez chaque mois. Il s’agit du salaire, les aides sociales, loyers, les pensions et les autres rentes.
- Les charges sont les dépenses régulières que vous sortez chaque mois incluant les mensualités liées au prêt.
Exemple
Si vous avez un revenu mensuel de 3000 € par mois et de 900. Le taux d’endettement se calcule comme suit : (900 / 3000) x 100 soit 30%. Le revenu net étant 2100 € du revenu net. Avec le 30% de celui-ci, la mensualité peut être inférieure ou égale à 630 €. Le reste à vivre est de 1470 €.
Comment fonctionne la calculatrice de taux d’endettement en ligne ?
Pour une simulation de votre éligibilité à un crédit immobilier, diverses plateformes en ligne proposent une méthode pour calculer votre taux d’endettement. En fonction des plateformes, les informations peuvent se diffèrent d’une à l’autre. D’une manière générale, pour avec une calculatrice de simulation, celle-ci prend en compte le mode d’emprunt par lequel vous pouvez choisir entre « seul » ou « à deux ». Elle considère également les revenus ainsi que les charges mensuelles.
Une fois que vous cliquez sur calculer pour terminer et savoir votre taux d’endettement. Si résultat indique moins de 35%, vous pouvez effectuer un prêt supplémentaire.
Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?
Depuis le 1er janvier 2022, le haut conseil de stabilité financière ou HCSF a annoncé le nouvel taux d’endettement maximum autorisé à 35%. Dans le même contexte, la durée maximale d’un emprunt est fixée à 25 ans.
Exception et conditions particulières
Toutefois, cette réalité présente des exceptions en fonction de la situation des emprunteurs après l’examen de leur dossier. En effet, le banquier peut adapter le prêt et le taux d’endettement suivant la situation de chaque emprunteur.
- Si l’emprunteur a un revenu modeste : le taux d’endettement est pris en compte à partir du quotient familial non avec le revenu mensuel perçu.
- Si l’emprunteur reçoit un revenu plus important : l’établissement de crédit va considérer son reste à vivre après avoir effectué une déduction de toutes les charges. Si l’ampleur de la somme restante est considérable, l’emprunteur peut bénéficier d’un prêt complémentaire.
- Dans le cas d’un revenu variable, c’est-à-dire des revenus complémentaires sont ajoutés au revenu fixe. Le revenu fixe est primordial, cependant, l’intéressé est permis de dépasser le taux d’endettement maximum en prenant en considération les revenus supplémentaires. En conséquence, l’emprunteur a droit à un prêt plus conséquent de ce qui est prévu.
Comment faire pour baisser son taux d’endettement de prêt immobilier ?
Si vous dépassez le taux d’endettement maximum autorisé, le banquier ne vous autorise plus à passer un prêt. Cependant, il est possible de baisser le taux d’endettement par divers moyens.
Réduire les charges
Réduire les charges consiste à réformer les charges fixes, courantes et occasionnelles. Faites le tour sur vos dépenses mensuelles et enlever les moins pertinentes ou celles que vous n’utilisez plus. Pour les autres charges, comparer les mêmes offres sur plusieurs fournisseurs et opter pour les offres plus avantageuses. Par exemple, les fournisseurs de gaz et d’électricité, les fournisseurs d’internet ou d’assurance et faire de même avec les autres abonnements.
Renégocier un taux d’intérêt
Celui-ci consiste à redéfinir son taux d’intérêt sur un prêt en cours. Vous pouvez contacter votre établissement bancaire et négocier sur une possibilité d’un taux d’intérêt plus favorable. Ainsi, vous gagnez une marge par rapport à votre taux d’intérêt.
Regrouper ou racheter des crédits
Cette solution consiste à rassembler tous les crédits en cours, crédits à la consommation ou prêt personnel. Si vous avez fait des prêts précédemment, vous pouvez les racheter en les regroupant. De cette manière, vous diminuerez les mensualités et équilibrerez votre budget. Avec une mensualité plus réduite, vous optimisez le taux d’endettement. Vous pouvez ainsi financer un nouvel projet grâce à un éventuel prêt.
Pour un rachat de crédit, certains points doivent être considérés : la durée restante du remboursement, la somme du capital restant, le taux d’emprunt et les frais annexes.
Les autres moyens
Augmenter son apport personnel participe à optimiser le taux d’endettement afin de bénéficier d’un crédit important. Car cela peut déterminer le reste à vivre. Dans le contexte, plus le reste à vivre est suffisant, plus l’acquéreur dispose d’une possibilité d’effectuer un prêt pour son projet immobilier.
Épargner est également une solution pour permettre à l’emprunteur une nouvelle acquisition. De même, avoir une bonne gestion des comptes s’avère un excellent moyen pour mieux financer ses éventuels projets.
L’importance du reste à vivre
Le reste à vivre est la somme qui reste après la soustraction du pourcentage du taux d’endettement et des charges fixes. Il permet à l’emprunteur de subvenir à ses besoins mensuels. Le reste à vivre permet de combler toutes les éventuelles exigences quotidiennes. Si vous dépassez le taux d’endettement, vos besoins risques d’être amoindris.
Le reste à vivre idéal pour un couple est de 1200 € ; pour un célibataire, celui—ci est de 800 €. Pour les personnes à charges, les enfants par exemple, il y a une majoration de 300 € de chaque.
De ce fait, l’importance du reste à vivre va déterminer la capacité de l’emprunteur à acquérir un crédit immobilier et même d’autres. Si le reste à vivre est constaté minime, l’emprunteur risque de ne peut être éligible à un prêt. Augmenter le reste à vivre est un moyen pour avoir le financement des établissements bancaires
Les problèmes de taux d’endettement accumulés
Le taux d’endettement est facteur clé afin d’octroyer un crédit pour ses projets immobiliers. Vous souhaitez acheter une nouvelle maison ou en construire une ? Une telle ampleur nécessite parfois un financement approprié.
Quelle est la différence entre endettement et surendettement ?
L’endettement et surendettement sont deux notions bien distinctes. Les deux représentent le niveau de capacité d’absorber et de rembourser un crédit. Dans le cadre d’une demande de crédit immobilier, ces deux préceptes sont pris en considération afin d’éviter le pire.
L’endettement
L’endettement est le fait de supporter un crédit et d’être capable de le mener à terme. Pour un prêt immobilier, l’endettement est limité avec le taux d’endettement maximal de 35% à rembourser pendant 25 ans et 27 ans pour une acquisition de nouvelle demeure. De ce fait, la faculté d’être endetté est l’assurance d’avoir des possibilités pour payer les crédits avec les mensualités. En même temps, le reste à vivre est préservé pour satisfaire les besoins familiaux.
Grâce à la fixation du taux d’endettement, le remboursement des crédits est sécurisé, même le survit de la famille est assuré. Dans une situation d’endettement, le débiteur concerné va pouvoir rembourser les crédits et vivre avec un certain confort ; car le reste à vivre est toujours avantageux.
Le surendettement
Cette notion représente le fait d’être endetté de manière extrême et démesurée qui se traduit par un taux d’endettement très important, au-dessus de 50%. Le surendettement peut être le résultat d’une situation défavorable, perte d’emploi, charges trop élevées, accident de travail ou une gestion financière inadéquate.
Dans le cas d’un surendettement, l’emprunteur est dans l’incapacité de faire face aux obligations sur le long terme (article L.711-1 et L.712-2). L’acquéreur a des difficultés à rembourser les mensualités et subvenir les besoins de la famille. Les dettes et les dépenses s’accumulent malgré les revenus, le débiteur se trouve dans le rouge
Face à la situation de surendettement, la personne concernée peut déclarer son état auprès de la Banque de France afin qu’elle puisse rembourser avec certaines dispositions. Dans un meilleur cas, les crédits peuvent être reportés ou même être supprimés en partie ou en intégralité. Dans le pire des cas, le débiteur est forcé de rembourser en faisant une mise en demeure, saisie et vente des biens.
Contexte d’un investissement locatif
Dans le cas d’un investissement locatif, l’emprunteur est un investisseur immobilier. Le calcul de la capacité d’emprunt se différencie d’un crédit immobilier classique. Le pourcentage d’endettement s’effectue par le calcul du taux d’endettement différentiel, car celui-ci est le plus avantageux pour l’investisseur. Ce dernier ne doit pas dépasser le seuil de 35%.
Le calcul se fait en quatre phases :
- Calcul du solde investisseur (revenus fonciers – charges foncières)
- Si le résultat est positif, celui-ci est ajouté aux revenus
- Si le résultat est négatif, celui-ci est déduit aux revenus
- Le taux d’endettement différentiel = mensualités d’emprunts (charges) / solde investisseur (revenu net)
Pour un investissement locatif, la capacité de remboursement se désigne par le solde maximum des mensualités accordé. Pour le calcul de la solvabilité d’un crédit d’investissement locatif, l’organisme prêteur va considérer les recettes et les charges locatives présumées. Pour un projet locatif, le reste à vivre est également important pour que l’investisseur puisse se faire face aux imprévus. Il se calcule comme suit : revenus du ménage – charges fixes.
Afin de bénéficier l’accord d’un prêt, il faut que l’acquéreur soit éligible. Pour cela, des éléments entrent en compte pour que son projet puisse être accepté. Le plus important, c’est de réussir à convaincre une banque de vous suivre dans votre projet. Vous devez gérer votre finance entre les revenus, les charges fixes et un reste à vivre suffisant. Ainsi sont les conditions efficaces pour avoir un taux d’endettement favorable et obtenir un crédit immobilier. Cependant, pour avoir un crédit immobilier d’autres facteurs sont considérés par la banque : la situation professionnelle, l’âge, l’apport personnel, l’épargne, les crédits en cours.
