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Comment exploiter les ventes aux enchères immobilières ?

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Sommaire

Pour un ignorant, la vente aux enchères immobilières est synonyme de bonnes affaires. L’achat d’un bien aux enchères vous offre la possibilité de vous procurer des biens à moins 20 ou 30 % de leur valeur initiale. Ce n’est pas négligeable, surtout pour des investissements dans les grandes villes. Cependant, ne prenez pas ces achats à la légère, assurez-vous de bien prévoir votre budget au préalable. Aucune condition suspensive n’est permise lorsque vous achetez un bien aux enchères, comme le délai de rétractation légal de 10 jours dans une vente traditionnelle. Voici tout ce que vous devez savoir si vous souhaitez acheter aux enchères.

Les quatre (4) types de vente aux enchères immobilières

La procédure de ces quatre (4) types de vente aux enchères immobilières diffère légèrement de l’une à l’autre. Vous devez donc être minutieux aux détails pour ne pas vous trouver dans une situation désagréable.

La vente aux enchères immobilières notariales

Cette vente aux enchères immobilières à lieu dans les chambres de département des notaires. Pour y participer, déposez un chèque de consignation au notaire chargé de la vente au début de la séance. Son montant équivaut à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Même si c’est filière la plus connue, elle ne vous permet pas vraiment de réaliser les meilleures affaires.

Tout le monde a le droit de participer et enchérir aux enchères notariales. Le notaire annonce la mise à prix et le montant des frais annexes à la charge de l’acheteur. On allume une petite mèche pour prononcer le début des enchères. Chaque feu qui s’éteint au cours de ces enchères est remplacé par un nouveau, et ainsi de suite.

Après que deux (2) feux successifs s’éteignent, et qu’aucune nouvelle enchère ne survienne, l’adjudication est marquée au profit du dernier enchérisseur.

Le notaire enregistre dans un procès-verbal d’adjudication le résultat de la vente, qui vaut un acte de vente. Votre chèque de consignation est immédiatement encaissé pour se mettre sur le compte du prix de vente.

Si dans les 10 jours qui suivent la séance, aucune surenchère n’a été faite, vous disposez de 45 jours pour payer l’intégralité du prix. Pour votre information, une surenchère de 10 % du prix peut encore être effectuée 10 jours après la vente.

Le prix comprend : 

  • La taxe de publicité foncière, 
  • Les émoluments du notaire, 
  • Les frais publicitaires et organisationnels des enchères. 

La vente n’est définitive que quand le délai de surenchère est dépassé. Une fois que vous avez payé l’intégralité du paiement, vous obtenez la remise des clés. En revanche, si le délai imparti est dépassé, des pénalités sont appliquées et elles augmentent au-delà de 75 jours.

La vente aux enchères immobilières judiciaires

C’est la vente la plus avantageuse, car la mise à prix est 30 % inférieure au prix du marché. Ces enchères portent sur les propriétés issues de liquidations judiciaires ou de saisies. Elles se tiennent dans les Tribunaux de Grande Instance (ou TGI). Comme pour toute enchère, les annonces des biens sont diffusées à l’avance sur internet, dans les journaux et dans des locaux administratifs. Une publicité est faite au TGI et une affiche est posée sur le bien même. Ce sont les créanciers qui fixent le prix du bien. 

Veuillez retenir qu’il s’agit de la filière qui permet les plus intéressantes affaires. Elle impose donc le recours d’un avocat pour participer à la séance. Il est le seul qui peut porter les enchères pour votre compte. Vous devrez lui donner un mandat signé qui présente votre enchère limite, et le chèque de consignation (20 % du montant de la mise à prix). 

Tout comme la vente aux enchères notariales, vous n’êtes pas immédiatement propriétaire. Un délai de surenchère de 10 % par rapport au montant de la dernière enchère de 10 jours est obligatoire. Si aucun acquéreur ne sait présenter dans ce délai, la vente est définitive. Dans ce type de vente aux enchères, vous devez payer l’intégralité du prix de vente dans les 60 jours, sous peine de pénalités.

La vente aux enchères immobilières domaniales

C’est une vente organisée par l’État qui tend à se défaire de certains biens. Dans la majorité des cas, il s’agit des biens atypiques comme des terrains, des casernes ou des gares. Dans le cas rare des habitations proposées, il s’agit de successions vacantes (des biens dépourvus d’héritiers).

Ce type de vente aux enchères se déroule dans les préfectures ou dans les hôtels des impôts. Vous n’avez pas besoin de vous inscrire au préalable pour y participer. Vous devez juste vous présenter le jour de la vente avec certains une pièce d’identité et un justificatif de domicile. Vous devez aussi déposer un chèque de banque désignant 5 % de la mise à prix si elle est supérieure ou égale à 7 500 €.

L’avantage principal est qu’aucuns frais de notaire ne vous seront facturés. Mais comme tous les autres types de ventes aux enchères immobilières, un acheteur peut surenchérir dans les 10 jours suivant la vente. Si aucune surenchère n’est présentée, vous devez payer :

  • Le prix de vente total du bien dans les 30 jours s’il est inférieur à 15 000 €.
  • La moitié du montant d’acquisition (0 % d’intérêt) dans les 30 jours (le reste dans les 60 jours suivants) si le prix va de 15 000 € à 75 000 €.
  • Un tiers du prix de vente dans les 30 jours, suivis d’un tiers avec intérêts dans les 60 jours suivants et le reste dans les 90 jours du dernier paiement si le prix est supérieur à 75 000 €.

La vente aux enchères immobilière en ligne

Ce type d’enchère qui arrive tout juste sur le marché français, permet d’enchérir un bien par un appel d’offres sur internet. Le propriétaire du bien qui veut passer par ce service confie son bien à un notaire. Il diffusera l’offre en ligne par la suite. À une date précisée entre le notaire et le vendeur, la vente est déclenchée. 

Les potentiels acquéreurs doivent s’inscrire au préalable et disposent de 24 h pour donner leur offre. À la fin de cette période, le vendeur a le droit de retenir la meilleure offre proposée ou finalement ne pas vendre. Il y a aussi de la vente au cadran, qui commence à partir d’un prix fort, mais qui baisse selon des paliers. Cette vente aux enchères est accessible à tout le monde, sans avocat ni étude de financement préalable.

Les conditions et le paiement

Le délai de 10 jours pour surenchérir de 10 % du prix du bien existe, comme les précédentes ventes aux enchères immobilières. Le plus offrant dispose de 30 à 60 jours pour payer le prix intégral du bien chez le notaire. Le jour du paiement, les clés sont remises au nouveau propriétaire.

Les points forts

Voici les raisons qui devront vous encourager à participer à une vente aux enchères immobilière en ligne :

  • Information complète : vous avez accès à tous les renseignements indispensables sur le bien visé, pour réaliser de bonnes affaires ;
  • Vente sécurisée : vous vous identifiez avec votre carte d’identité électronique pour participer aux enchères. Cette condition permet de s’assurer de la majorité et de la capacité des participants. En revanche, votre identité est masquée, les autres participants ne peuvent pas y accéder. Le notaire chargé de la vente aux enchères peut s’informer sur les situations personnelles de chaque participant (une condamnation ou une faillite). C’est pratique pour éloigner les adversaires à la solvabilité douteuse. Seul un site sécurisé peut faire ce type de vente ;
  • Transparence de la vente : dès l’inscription, vous pouvez enchérir manuellement (en posant un nouveau prix chaque fois), ou automatiquement (en intégrant dans le système un montant maximum que vous êtes le seul à connaître). D’un simple clic, les participants peuvent garder à vue l’offre la plus élevée à tout moment ;
  • Rapidité de la vente : dès que du bien est adjugé, le vendeur marque son accord. Il signe ensuite un procès-verbal avec l’heureux gagnant, à titre d’acte définitif.

Les démarches avant le déroulement de l’enchère

Les ventes aux enchères immobilières ne sont pas comme les ventes immobilières classiques que vous connaissez. Vous êtes contraint de bien vous préparer avant le déroulement de la vente.

Les visites programmées

Pour pouvoir visiter le bien que vous souhaitez acquérir, vous devez vous rendre disponible. Les dates et les heures de visites sont décidées par la personne chargée de la vente aux enchères. Deux ou trois visites sont mises à disposition des personnes intéressées pour leur permettre de se rendre sur les lieux à un moment favorable. Dans la majorité des cas, les visites ont lieu en semaine et en journée.

Le cahier des charges

Veuillez bien consulter le cahier des charges pour prendre connaissance d’informations capitales. Elles concernent les frais à votre charge, le délai de paiement du prix et les caractéristiques du bien (descriptif, charges de copropriété, surface, servitude, etc.).

Le rendez-vous avec la banque (non obligatoire)

L’achat d’un bien mis aux enchères n’est pas comme l’achat classique d’un bien. Il n’est pas conditionné à l’obtention d’un prêt immobilier. Si vous parveniez à devenir l’acquéreur de ce bien, vous ne pourriez pas obtenir l’annulation de la vente. Vous êtes contraint d’être redevable de son prix. Ainsi, veillez à vous renseigner auprès de votre banque pour établir un plan de financement et connaître le montant à ne pas dépasser le jour de la vente. Soyez prudent à ne pas prendre en compte uniquement le prix d’achat du bien, il y a d’autres frais qui viennent s’y ajouter :

  • Les frais de mise en vente : frais généré par la préparation de la vente aux enchères et les frais de publicité et de la mise en place des enchères.
  • Les émoluments du notaire : appliqués sur les ventes aux enchères notariales et judiciaires, suivant le barème national réglementé par décret en Conseil d’État.
  • Les débours : sommes soumises par le notaire pour pouvoir traiter le dossier.
  • Les frais d’achat : droits et taxes de mutation, réservés au Trésor public.

Exigibilité des frais et honoraires

La situation diffère du fait que vous remportez ou non les enchères :

  • Si vous ne remportez pas les enchères (vous n’êtes pas déclaré adjudicataire), le cabinet ne vous sollicitera aucun frais ni honoraire. L’intervention d’un notaire ne vous est pas facturée.
  • Si remportez les enchères (déclaré adjudicataire), vous devrez payer des frais d’adjudication. Le prix de vente est rajouté de ces frais qui doivent être pris en compte dans la limitation de votre enchère maximale. Le cabinet vous sollicitera également des honoraires au titre de la procédure de transfert de propriété. Le montant de ces honoraires est fixé en fonction du dossier et une cotation prévisionnelle peut vous être communiquée.

Calcul des frais d’adjudication

Il y a deux (2) sortes de frais d’adjudication : 

  • Les frais préalables : correspondant aux frais placés par le saisissant pour accéder à la vente tels que les frais d’huissiers, les frais de diagnostic, les frais de publicité, etc. 
  • Les frais postérieurs : correspondant aux frais tarifés, de publication du titre et aux droits de mutation.

Les frais préalables

Ces frais ne sont pas fixes, mais sont calculés au cas par cas par le juge, selon les justificatifs apportés par la partie acquéreur. Ils sont de l’ordre de 7 000 €, mais peuvent varier dans une fourchette d’environ 1 500 € en proportion avec le bien. Afin de vous renseigner sur le montant exact des frais préalables, veuillez prendre contact avec votre avocat deux (2) semaines avant la vente.

Les frais postérieurs

Ce sont des frais procéduraux déterminés lors et après la vente du bien immobilier. Ces procédures sont : la procédure des criées à la barre du tribunal judiciaire et la procédure de transfert de propriété. Les frais postérieurs sont calculés à partir du prix de vente du bien, en suivant une logique de pourcentages. Ils comptent les éléments suivants :

  • Droits d’enregistrement :

Les services fiscaux appliquent cette taxe pour l’enregistrement du changement de propriété du bien immobilier. Cette taxe est de 4,5 % du prix de la vente suivant la Recette des impôts de Lille, connaisseur des adjudications au TJ de Lille. À cette taxe s’ajoute 1,2 % pour la taxe additionnelle communale et de 2,37 %, des frais d’assiette et de recouvrement.

  • Frais de publication :

Ils équivalent à la somme à verser pour publier le transfert de propriété. Cette condition est indispensable pour rendre la nouvelle propriété opposable aux tiers. Ces frais sont de l’ordre de 0,1 % du prix du bien immobilier. Une somme de 50 € est ajoutée pour la fiche d’immeuble et la mention, ainsi que les frais d’envoi.

  • Émoluments :

Ce sont des frais tarifés au bénéfice des avocats pour les célérités opérées lors de la procédure d’enchère judiciaire. L’avocat du vendeur perçoit les 3/4 du montant et votre avocat le 1/4 restant. Ces commissions sont soumises à TVA au taux régulier de 20 %.

 

Prix d’adjudication Pourcentage applicable
Entre 0 et 6 500 € 7 397 %
Entre 6 500 et 17 000 € 3 051 %
Entre 17 000 et 60 000 € 2 043 %
Plus de 60 000 € 1,526 %

Notions importantes

Bien que l’origine des biens et le déroulement de l’enchère soient différents selon la vente aux enchères judiciaire ou notariale, vos atouts sont importants. Par le biais des ventes aux enchères, vous pouvez réaliser une bonne affaire et trouver la perle rare. Mais pour vous y faire, vous devez prendre certaines précautions.

L’avantage de la vente judiciaire est de pouvoir sous-payer le bien désiré, comparativement au prix du marché. Un bon investissement se réalise à la barre du tribunal avec des biens immobiliers 20 à 30 % moins cher que sur le marché.

Vous pouvez également acheter moins cher lors des ventes notariales, par rapport aux prix du marché. Pour des raisons de dettes impayées comme les impôts ou les droits de succession, certains vendeurs choisissent de diminuer le coût du bien pour qu’il se vende vite. Ce n’est tout de même pas une règle établie. Vous pouvez retrouver des biens adjugés au-delà de la côte, sous un effet d’agitation.

La vente aux enchères immobilières permet d’accéder à un large panel de biens. Surtout ceux que les Domaines, l’État ou les associations détiennent et que vous trouverez rarement ailleurs.

Avec l’avènement d’internet, participer à une vente aux enchères est devenu plus intéressant aujourd’hui de. Vous pouvez trouver rapidement un répertoire des programmes de ventes aux enchères immobilières sur les sites dédiés, annoncées des notaires. En participant aux ventes aux enchères en ligne, vous gagnez du temps et vous économisez de l’argent.

Bref, les ventes aux enchères immobilières permettent aux vendeurs d’effectuer une transaction rapide et juridiquement encadrée. L’acheteur, de son côté, doit retenir qu’il ne bénéficie pas d’un délai de rétractation. Il doit se préparer à des frais supplémentaires dans le cas d’une vente aux enchères judiciaire.