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Comment évaluer le rachat de soulte suite à une rupture ?

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Sommaire

 « Soulte » signifie un montant qui doit être payé. Cela se fait dans le cadre d’un partage par un individu qui encaisse un bien ou une part. La valeur de ces derniers s’avère plus importante que celle à laquelle ses droits lui donnent la possibilité de vouloir. C’est combler par l’argent l’écart de valeur entre ces biens. Ce cas se produit particulièrement dans le cadre d’une rupture. 

Qu’est-ce qu’on entend par rachat de soulte ?

Avant de jeter un œil sur la signification de « rachat de soulte », voici la définition du terme « soulte ».

Définition de « soulte »

« Soulte » représente une notion juridique indiquant le prix du patrimoine possédé par l’ex-époux ou les cohéritiers. C’est un montant que vous employez afin de terminer un partage. 

La soulte équivaut à une compensation. C’est un montant que doit payer l’un des contractants à un autre pour combler le surplus de prix du ou des biens qu’il empoche en premier lieu. 

Description de « rachat de soulte » proprement dit

Le « rachat de soulte » veut dire opération financière favorisant le rachat des parts d’un bien immobilier. Appartenant à son ex-conjoint ou à ses cohéritiers, ce remboursement se passant pendant un héritage ou une rupture permet de garder le bien immobilier. Il agit au cours d’une indivision, quand une des parties désire devenir unique propriétaire du bien immobilier. Il est à cet effet exercé en situation de rupture et héritage. 

Le coût de la soulte est évalué sur le prix du bien et la part possédée par le cohéritier ou l’ex-conjoint. Une ou de nombreuses appréciations d’agent immobilier sont habituellement nécessaires. Cette démarche permet de savoir le prix du bien ainsi que celui de la soulte. La soulte n’est pas évaluée sur le prix initial (le prix au moment de l’achat), mais sur le prix actuel présent du logement. 

Comment se fait le calcul ?

Pour évaluer la somme d’un rachat de soulte, celui des deux mariés, des simulateurs et une formule mathématique peuvent être utilisés. Pour ce faire, il faut faire la somme du nombre de parts, déterminées par le notaire, que ce dernier désire acheter. Cette technique permet de savoir le prix de la soulte que le notaire  devra décaisser. Elle donne aussi la possibilité d’en extraire le montant qui équivaut au capital dû restant encore à décaisser. 

La formule mathématique ci-après peut être employée pour avoir une opinion du prix d’un rachat de soulte :

Valeur de la soulte = (prix du bien – restant dû du prêt en vigueur) / 2

Cette formule touche absolument les situations où les mariés possèdent le bien touché à parts équitables. Il faut remarquer que l’évaluation du rachat de soulte peut devenir très compliquée quand plusieurs critères sont considérés. À titre d’exemple, c’est le cas lorsque de nombreux crédits ont été pris par les mariés afin d’acheter leur bien. Uniquement le notaire a la capacité d’évaluer et de décrire cette valeur très minutieusement. 

Plusieurs sites Internet suggèrent également des simulateurs afin de réaliser vos évaluations. Dans cette optique, ils vous soutiennent à être le plus approximatif de la valeur d’un rachat de soulte. 

Comment évaluer le coût du logement ?

S’informer sur les coûts de vente des logements voisins représente une première phase. C’est valable que vous occupiez la place d’acheteur ou de commerçant. 

Évaluer le coût de vente : concernant le commerçant

La recommandation pour les commerçants est pareille à celle des acheteurs. C’est inefficace de dilater le coût immobilier d’une demeure ou d’un appartement au danger de ne pas arriver à commercialiser. Les sites d’évaluation en ligne peuvent vous offrir une première opinion des tarifs moyens dans votre agglomération. 

Il vous faudra prendre conseil auprès de nombreuses agences immobilières pour solliciter de nombreuses évaluations de tarifs. Le mieux pour dénicher le meilleur prix est effectivement de faire appel à des experts du domaine. Vous pouvez aussi consulter les communiqués de biens immobiliers pareils au vôtre et vous informer sur les ventes récentes. 

Évaluer le coût de vente : concernant l’acquéreur

Comment avoir la certitude de ne pas débourser trop d’argent pour le bien immobilier que vous désirez acquérir ? De nombreuses options se présentent à vous. La première sera de faire appel aux conseils d’un ou de nombreux agents immobiliers. Ces experts savent leur domaine ainsi que les ventes récentes effectuées dans votre quartier. Ils tiennent aussi compte de l’état des biens commercialisés, la nouveauté et l’offre présente sur les coûts immobiliers. 

Pour les passionnés d’Internet, l’option la moins coûteuse et la plus prompte reste la consultation du site des notaires français. Ils peuvent également consulter les sites d’évaluation quartier par quartier, de montant en ligne. Une carte interactive favorise l’accès aux tarifs exercés en moyenne, une fourchette réduite et une fourchette élevée. Elle vous éclaire sur la somme au-dessus duquel le bien que vous désiriez acquérir est surévalué. 

Il s’agit d’une opportunité de débattre ensuite à la hausse. L’État a aussi posté les données sur les ventes immobilières effectuées dans l’année. Vous comprendrez alors quels ont été les tarifs de vente des biens de vos riverains. Seul souci, pour le décryptage des valeurs, vous ne disposerez que peu d’informations sur l’état de la maison qui est un critère clé pour l’évaluation du montant. 

Quelles sont les charges qui s’intègrent à la somme de la soulte ? 

Le rachat de soulte représente une opération qui se réalise nécessairement devant un notaire. Les frais de notaire paraissent immanquables et varient, selon la soulte elle-même. Systématisés par l’État, ils s’avèrent de l’ordre de 7 à 8% du montant de la compensation déboursée. L’exception concerne les nouveaux biens immobiliers et en dessous de cinq ans dont les frais se rapprochent plutôt des 2 ou 3%. Cette soulte varie en fonction du montant du bien évalué lors du partage. 

Le notaire est utile pour la rédaction de l’acte officiel, que vous pouvez dénommer état liquidatif. La raison est qu’il vient pour la liquidation du patrimoine commun. Ce dossier est à conclure par les parties avant la conclusion de la division successorale ou de la convention de divorce. C’est très courant d’observer les cohéritiers qui désirent la vente du bien en indivision. Il peut sembler profitable d’avoir recours à une agence immobilière. Cette action permet de ne pas être confronté à ce bien immobilier durant plusieurs mois ou amplifier les charges. Pour laquelle opter ? Pour quel motif telle agence au lieu d’une autre ?   

Deux modèles de rachat de soulte

Découvrez successivement deux exemples de rachat de soulte.

  1. Après une rupture, Marion 35 ans désire faire un rachat de 50% du foyer dont son ex-mari est le détenteur. Le foyer est évalué à presque 345.000 €, il demeure autour de 150.000 € de crédits. La somme de la soulte charge incluse atteint presque 130.000 €.

Un courtier bien spécifique lui a suggéré une reprise des crédits avec la subvention de la soulte sur 25 ans. Marion va pouvoir garder le foyer et en devenir la seule détentrice. 

Par conformité au secret professionnel l’identité de la clientèle demeure confidentielle. Le modèle mentionné précédemment s’avère non contractuel. Il a été adhéré aux bases applicables pour les prêts aux particuliers par les collaborateurs bancaires. D’après L321-2 du Code de la Consommation, nul paiement, de quelque caractéristique que ce soit, ne peut être imposé d’un particulier. Cela se passe avant l’acquisition d’un ou de nombreux crédits d’argent. 

La réduction de la somme des mensualités engendre le prolongement de la durée de paiement. Elle assure également la majoration du coût total du prêt. La diminution varie en fonction de la durée restante des crédits rachetés. 

  1. Dans la situation d’un divorce, la soulte constitue la somme que l’un des partenaires devra payer. Cet argent permet d’avoir l’entière propriété d’un bien acquis en commun. Un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts prend la décision de rompre. Cela se produit suite à des années de mariage. Par les biens communs, ces mariés détiennent une maison acquise en indivision.

Leur droit de propriété équivaut à la contribution financière de chacun au moment de l’acquisition du bien. C’est à titre d’exemple moitié-moitié, 40/60… Si la maison appartient pour 50% à chacun des deux mariés, la somme de la soulte constituera la moitié du prix du bien. Si le rapport est de 60/40, elle correspondra à 40% de la valeur de la maison…

Les biens immobiliers ou mobiliers acquis avant le mariage demeurent la propriété personnelle des époux. Cela reste en vigueur avec le régime de la communauté réduite aux acquêts. Le patrimoine commun des mariés contient des dettes, des biens propres et des biens communs. 

Quels sont les délais pour le paiement ?

Qu’ils choisissent un divorce contentieux ou amiable, les mariés doivent quelquefois se tenir devant un notaire. Ce dernier s’occupera du dressage des opérations de charge. Il décrit tout le passif et l’actif des conjoints et effectue les attributions. Quels sont toutefois les délais pour le remboursement ? 

De nombreux délais peuvent être envisagés pour payer une soulte

La soulte est dédiée à balancer les comptes entre mariés réalisés aux termes du partage chez un notaire. 

À titre d’exemple :

  • Les mariés possèdent uniquement un bien immobilier et un prêt à écouler dans l’acte du notaire.
  • La valeur de la soulte (dont la formule est déjà mentionnée précédemment) que ce marié devra débourser.
  • Un des mariés va retoucher le bien immobilier ainsi que le prêt lié à ce bien.

Pour payer cette soulte, il peut être prévu de nombreuses dates :

  • À partir de l’homologation par le juge de la convention de rupture.
  • En respectant un calendrier défini par les mariés. Pour ce faire, il faut comprendre qu’ils peuvent envisager des intérêts au pourcentage légal en cas de conformité à l’échéancier.
  • Dans les deux ou trois mois après le jugement devenu définitif, à savoir qu’il ne peut plus demander la décision du juge.

Il faut remarquer que le montant peut être retenu par le notaire. Ce dernier pourra l’envoyer au marié bénéficiaire au délai envisagé par les mariés. 

Les mariés peuvent cependant se mettre d’accord que le montant soit payé nonobstant l’action du notaire. Ils s’occuperont de leur plein gré de cette affaire. 

Envisager des sanctions en situation de non-conformité au délai

Habituellement, le notaire envisage quelques clauses dans son acte pour garantir à l’époux bénéficiaire des aides afin d’avoir le montant. 

C’est envisageable de montrer :

  • que la résolution de l’acte notarié se fait de plein droit. Elle se fait 30j suite au commandement de rembourser par lettre RAR ou à la mise en demeure. Dans cette supposition, le bien immobilier ne peut plus être propre au marié désirant le reprendre.
  • Que le bien immobilier est adhéré à un avantage de copartageant en exécution de l’article 2374 du Code civil. Dans cette supposition, le marié bénéficiaire de la soulte représente un créancier avantagé pour être remboursé en premier. Il peut solliciter la commercialisation du bien immobilier pour se faire rembourser. Cette clause possède une praticité puissante et peut décourager le marié de ne pas désirer concrétiser son obligation.

Comment avoir la subvention ? 

Deux méthodes sont disponibles pour subventionner un rachat de soulte. Cela consiste à avoir recours à un prêt bancaire ou employer ses propres ressources financières. Il faut comprendre que la majeure partie des banques prennent le rachat de soulte tel qu’une acquisition immobilière ordinaire. Cet acte veut dire que les bases d’accès sont très pareilles : 

  • C’est mieux de pouvoir donner un apport robuste pour tranquilliser la banque, qui ne sera pas l’unique à se jeter à l’eau.
  • Vos profits doivent être adéquats à votre programme. Cette mesure vous assure un reste à vivre ample pour la couverture de vos charges tout en économisant. Disposer d’un pourcentage d’endettement en dessous de 33% constitue un bonus, mais obligatoirement une charge.
  • Travailler en CDI et ayant un âge en dessous de 65 ans constituent des conditions essentielles, particulièrement lorsque le montant à emprunter parait en hausse. Certains critères peuvent s’utiliser dans quelques situations (meilleure gestion financière, conjoint en CDI…).
  • Vous devez posséder une manière sensée de manager vos comptes. Si vous percevez des profits élevés, mais que vous êtes fréquemment à découvert, votre banque peut devenir suspicieuse.

            Pour terminer, procéder au rachat de soulte ne représente pas une mince affaire pour les époux. . Pour mieux les aider, divers sites internet sont là pour les orienter. Ils vont de même leur accompagner dans les diverses étapes à suivre !