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Comment déterminer le plan de financement d’un bien immobilier acheté en VEFA ?

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Sommaire

Vous envisagez d’investir dans un appartement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ? Il existe des caractéristiques distinctives du financement de logements en cours de construction. Le paiement s’effectue par tranches au fur et à mesure de l’avancement des travaux et vous ne pouvez commencer à rembourser le prêt à la livraison que si votre contrat de prêt le permet. Un tour d’horizon sur le plan de financement immobilier en VEFA.

Appels de fonds

Les conditions de paiement des logements sont fixées contractuellement et les plafonds doivent respecter les prescriptions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation. Ils sont exprimés en pourcentage du prix d’achat du bien pour obtenir :

  • 5% après signature du contrat de réservation relatif au dépôt de garantie (montant généralement accepté)
  • 30% après la fondation (limite légale)
  • 50% après avoir terminé la première étape (moyen)
  • 70% lorsque le bâtiment est hors d’eau. Cela signifie que les travaux de construction sont terminés et que le toit a été installé (restriction légale).
  • 80% après avoir terminé la compartimentation de la pièce (étape intermédiaire)
  • 95% à la fin des travaux. (restrictions légales).

Selon le promoteur, la quantité requise dans les étapes intermédiaires peut varier.

C’est pourquoi 5 % du prix d’achat sont « déduits » jusqu’à ce que vous remettiez les clés à la fin des travaux. S’il n’y a pas de controverse, ils seront libérés.

Calcul des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont les frais appliqués au prêt au fur et à mesure que la dette est libérée progressivement. Les prestations temporaires se produiront après la fin de la libération.

Déblocage successif

L’achat de logements sur plan auprès de la banque nécessite le déblocage d’autant de fonds qu’il y a d’appels de fonds. Cette durée, qui varie généralement de 12 à 24 mois (varie selon le moment de la remise du bien), entraîne des frais financiers supplémentaires dus au retard de remboursement du prêt immobilier. Le plan de financement doit donc tenir compte du calcul des intérêts intercalaires.

Tout montant libéré est soumis aux intérêts du prêteur. Le calcul est fait pour chaque période. L’exemple avec les chiffres ci-dessous montre les implications financières de la construction d’un appartement dans les délais et dont la livraison est prévue dans 24 mois.

Exemple

Base de simulation : achat d’un appartement neuf pour 250 000 €, financement à 100 % sur la base d’une hypothèque à taux fixe de 3,05 % et d’un calendrier de retraits tel que précisé dans le contrat de réservation.

Appels des fonds

% appelé

Cumul cumulé

Décaissement

Plan de trésorerie

Montant d’intérêt intercalaire

Accord de réservation : janvier 2019

 

5 %  5 %  12 500 €  12 500 €   12 500 * 1,30 % * 4/12 = 54, 16 €
Fondation : mai 2020 25 %  30 %  62 500 €  75 000 €  75 000 * 1,30 % * 4/12 = 325 €

1er étage : septembre 2020

 

20 %  50 %  50 000 €   125 000 €  125 000 * 1,30 % * 6/12 = 812,50 €

Bâtiments hors eaux : mars 2021

 

20 %  70 %  50 000 €  175 000 €  175 000 * 1,30 % * 3/12 = 947,47 €
Séparation de la pièce : juin 2021

10 %

 80 %

25 000 €

200 000 € 

200 000 * 1,30 % * 5/12 = 1 083,33 €

Finition des travaux de construction : novembre 2021 15 %  95 %  37 500 €  237 500 €  237 500 * 1,30 % * 1/12 = 257, 29 €
Livraison : décembre 2021  5%  100 %  12 500 €  début de la phase d’amortissement 
totaux 100 %  –  250 000 €  – 

Ce tableau montre clairement l’effet des taux d’intérêt intercalaires. Tout retard de livraison entraînera des frais importants. Mais au-delà des coûts financiers supplémentaires, cela pose évidemment la question d’une gestion budgétaire prudente pendant la phase de construction, car l’emprunteur doit continuer à payer le loyer chaque mois.

Amortissement partiel

Vous pouvez commencer l’amortissement de votre capital si vos revenus le permettent. Les intérêts et le principal sont inclus, ce qui entraîne des mensualités plus élevées, mais un certain amortissement réduit les coûts d’emprunt en retour. 

Sachez que très peu de banques acceptent de commencer l’amortissement avant le paiement intégral.

Le différé total

En revanche, si vos finances ne vous permettent pas de régler en une seule fois le loyer et les charges intercalaires, sachez que certaines banques accepteront de reporter purement et simplement les intérêts liés à la phase de construction. Vous pouvez éviter les dépenses engagées même en fin de période, vous avez deux choix :

  • Paiement intégral des intérêts impayés 
  • Incluez tous intérêts intercalaires non réglés sur votre prêt immobilier.

Vos droits aux crédits réglementés

Le prêt à taux zéro

Prêt réservé à l’achat de logements neufs, le prêt à taux zéro ou PTZ est décaissé dans les conditions :

Ne pas être propriétaire d’une résidence principale depuis 24 mois

Ne pas franchir le plafond légal des revenus.

Le prêt épargne-logement

Si vous ou un membre de votre famille avez un CEL, il peut être utile de l’inclure dans votre future planification financière. En revanche, les prêts issus des PEL ne sont pas susceptibles d’être attractifs compte tenu du faible niveau des taux fixes actuels.

Le prêt Action Logement

Il s’agit d’un prêt ex-employeur ou 1% logement. Pour bénéficier des prestations, vous devez travailler au sein d’une entreprise de 10 salariés ou plus. Vous devez également vous assurer que l’enveloppe réservée par votre employeur aux membres auxiliaires n’est pas expirée au moment de votre demande.

Les aides des collectivités locales

Selon la ville ou le comté où vous habitez, vous pouvez être admissible à des subventions locales en plus des prêts gouvernementaux. Contactez la commune ou le conseil général. Dans la plupart des cas, la condition d’accès à l’aide est la même que la condition PTZ.

Faire appel à un expert pour mettre en place plusieurs études de financement

Une simple simulation réalisée en ligne ne permet pas de découvrir tous les paramètres intervenant dans l’analyse de l’acquisition sur le plan de financement. Cela devrait être fait en utilisant plusieurs plans financiers qui montrent divers scénarios. Pour cela, il est nécessaire de recourir à des professionnels du crédit qui utilisent couramment des outils permettant l’utilisation de techniques bancaires avancées (règlement, report, etc.).

En guise de conclusion, l’achat d’une maison neuve (appartement sur plan ou construction d’une maison unifamiliale) nécessite l’élaboration d’un plan financier spécifique, tenant compte des versements successifs qui suivent les demandes de fonds stipulées dans le contrat (ou de construction), et l’intérêt intercalaire que la banque déduit avant le début de l’amortissement du prêt.