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Choisir le nantissement pour garantir un crédit immobilier

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Sommaire

Au lieu d’hypothéquer un bien ou trouver un garant, le nantissement peut se présenter comme une bonne alternative dans la demande de prêt. La plupart du temps, les emprunteurs ont recours à l’assurance vie pour mettre en œuvre cette méthode. Vu le nombre de pièges que présente cette option cependant, il vaut mieux s’informer avant de vous engager. 

Qu’est-ce que le nantissement ? 

Auparavant, les organismes de crédit se limitaient aux hypothèques et aux assurances prêt. Vu la somme en jeux dans le cadre d’une assurance vie cependant, les banques commencent à accepter les nantissements d’assurance. Cette méthode fonctionne de la même manière que les garanties classiques. Il permet de garantir à la banque que l’emprunteur est en mesure de rembourser son prêt. 

L’encadrement du nantissement des contrats d’assurance vie relève de la compétence du Code civil. En cas de défaillance, la banque pourra se tourner vers l’assureur pour demander un remboursement. Pour le droit, un tel nantissement est qualifié de nantissement conventionnel. La garantie en question constitue alors un bien incorporel. 

Quel détail dans l’acte de nantissement négocier ? 

Pour que la banque accepte de vous accorder un prêt, vous devez lui présenter une garantie. L’acte de nantissement peut faire l’affaire. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé signé entre la banque et l’assurance ou un acte notarié selon le choix des parties. 

En principe, chaque clause de l’acte de nantissement est négociable. Souvent, les emprunteurs négocient les frais de nantissement. Ces derniers temps, les banques ont tendance à les facturer cher si vous ne négociez pas. Afin de bénéficier de frais plus intéressants, vous devez vous adresser à votre organisme prêteur. 

Si la créance est déléguée, vous devez au moment de la rédaction de l’acte contacter le gestionnaire de placement. Vous pouvez aussi négocier la clause d’arrosage, les avantages du nantissement partiel, la quotité de placement, etc. 

Comment fonctionne le nantissement de prêt immobilier ? 

Afin de bénéficier d’un prêt, le nantissement de prêt immobilier est une option à prendre en compte. La seule condition consiste à maîtriser le fonctionnement du nantissement pour tirer le maximum d’avantages. 

Quels titres peuvent être nantis ? 

En principe, tous les titres de placement peuvent être nantis en prêt immobilier. Un compte titre, un compte sur livret, un compte à terme et même un plan d’épargne salariale peut être nanti. Seulement, la banque et les organismes de crédit ont ses préférences. 

Afin de s’assurer qu’elle sera payée, la banque choisit l’option la plus sure. Ainsi, il considère la valeur du placement. Une fois que les titres soient placement est choisi, ils vont être déposés sur un compte spécial. 

Quel est le montant à nantir ? 

Tout dépend de la valeur du logement à acheter. Avant de souscrire un prêt, vous devez d’abord connaitre le montant de l’immeuble que vous souhaitez acquérir et des frais engendrés par l’achat. Sur cette base, vous pouvez déduire le montant à nantir. 

Il appartient ensuite à l’emprunteur et la banque de convenir si le contrat de nantissement porte sur la totalité du prêt ou seulement une partie. Si l’investissement porte sur un fond en euros, les banques exigent une quotité entre 80 à 100 %. 

Afin de définir la somme en question, les banques effectuent une étude de risque. Si elle trouve que le placement présente trop de risques, la banque peut tout à fait refuser la proposition de nantissement en guise de garantie. 

Quel est l’intérêt de la clause d’arrosage ? 

La banque ou l’organisme de crédit demande toujours une couverture de prêt à 100 %. La quotité peut aller jusqu’à 120 % si le parlement est risqué. La clause d’arrosage va dans ce sens. Pour limiter les risques de baisse de la somme nantie jusqu’au remboursement total, la clause d’arrosage permet à l’établissement de demander une nouvelle garantie. 

Qu’est-ce qu’un nantissement partiel ? 

Un nantissement partiel est tout à fait possible si votre placement a une valeur plus importante que le seuil exigé par l’établissement bancaire. Cette méthode consiste alors à nantir uniquement une partie du compte se limitant à somme demandée par le créancier. La seconde partie du contrat reste donc à votre disposition. 

Qu’est-ce que la délégation de créance ? 

Le Code civil définit la délégation de créance comme « une opération par laquelle une personne, le délégant, obtient d’une autre, le délégué, qu’elle s’oblige envers une troisième, le délégataire qui l’accepte comme débiteur. ». C’est l’article 1336 al.1 du code qui précise ces détails. En d’autres termes, la délégation de créance permet de nantir un contrat qui existe déjà. 

Est-il possible de nantir une part de SCI ? 

Les banques sont réticentes en matière de part de SCI en guise de garantie. Les nantissements de part de SCI sont donc possibles, mais vu les risques, les établissements bancaires les refusent. 

Comment fonctionne le nantissement d’un prêt in fine ? 

Le prêt in fine est un prêt qui ne s’amortit pas. L’emprunteur se contente donc de payer les mensualités correspondant aux intérêts. Pour le reste, le capital sera payé en une seule fois à l’échéance. Le principe consiste à différer l’amortissement. Tant que l’emprunteur n’a pas les moyens, il se contente de payer les intérêts. 

Le nantissement d’un prêt in fine est intéressant au niveau de l’impôt foncier. Aussi, cet article est rentable au niveau de l’intérêt du crédit immobilier. Si le placement est rentable, l’emprunteur peut avoir un crédit assez important pour acheter son immeuble. 

Le nantissement d’une assurance vie est-il possible ? 

La réponse est claire, car si les banques ont le choix, elles optent pour l’assurance vie. Si vous proposez des fonds en euros, la banque priorisera encore plus votre dossier. Au cas où vous avez eu l’idée d’épargner votre argent, le mieux serait de placer votre argent avant de procéder à toute forme de nantissement. 

Actuellement, les banques proposent de souscrire directement les contrats à nantir chez elle. De cette manière, la gestion du nantissement, l’assurance, et le prêt deviennent plus faciles. 

À quels avantages et contraintes expose le nantissement ? 

Comme précisé précédemment, le nantissement présente des risques. Cependant, il reste très pris pour les avantages qu’il propose. 

Les avantages du nantissement 

Le nantissement est très pratique pour ceux qui ne disposent pas de bien matériel à hypothéquer. 

Le coût très intéressant 

Par rapport à l’hypothèque et l’assurance prêt, le nantissement de l’assurance vie a un coût très moindre. Il suffit de bien mentionner à la banque que la garantie est levée si vous avez déjà remboursé votre prêt. En principe, ce détail dure moins de 3 mois. 

La garantie de prêt par une tierce personne 

Si vous avez un garant, vous pouvez obtenir facilement un prêt auprès de la banque. Le garant n’est pas obligé de proposer son revenu comme une garantie. S’il dispose d’une assurance vie, il peut le nantir pour le transformer en garantie auprès d’une banque. 

La conservation de l’antériorité fiscale 

Grâce au système de nantissement, vous conservez l’antériorité fiscale de l’assurance vie. Tant que vous êtes en mesure de rembourser votre crédit alors, votre placement continuera à produire des revenus. Et même si vous ne parvenez pas à tout payer, il est possible que le rachat du contrat nanti ne se fasse que partiellement. 

Les inconvénients du nantissement 

Il faut être vigilant en matière de nantissement. Ce contrat expose à des risques que vous devez connaître. Puisqu’il touche votre assurance vie, vos héritiers ne pourront pas y prétendre. 

L’impossibilité de recourir au retrait et à l’arbitrage 

Une fois que l’acte de nantissement est signé, le placement appartient désormais à l’établissement de crédit. L’emprunteur garde son contrat, mais il ne peut plus demander des avances ou d’autres avantages que son assurance accorde. Pour la gestion du placement, il n’a plus le droit de faire appel à l’arbitrage. 

Une fois le remboursement effectué cependant, l’emprunteur reprend la main. Il suffit de mettre fin au contrat de nantissement. Certaines banques offrent la possibilité à l’emprunteur de récupérer petit à petit son contrat avec le temps. Plus le remboursement avance, plus l’emprunteur pourra alors bénéficier de ses avantages sans attendre le remboursement total. 

Le décès entraînant l’intégration de la valeur de rachat de l’assurance nanti 

En cas de décès de l’emprunteur, les héritiers de celui-ci héritent de tous ses droits et obligations. La valeur de rachat du contrat d’assurance vie est donc intégrée dans l’héritage des héritiers. C’est la Cour de cassation française, dans sa décision du 9 février 2012 qui a confirmé cette décision. 

Pour que cette situation arrive cependant, le contrat doit encore se trouver dans une situation de nantissement au moment du décès de l’emprunteur. Aussi, sachez que la suspension de la clause bénéficiaire est une exigence de la banque. L’acte de nantissement empêche donc les héritiers de bénéficier de ce droit. 

Comment se passe la fin du nantissement ? 

Puisque le nantissement a été conclu pour garantir le remboursement d’un prêt immobilier, il prend fin une fois que celui-ci est effectué. L’emprunteur pourra alors récupérer son contrat d’assurance lorsqu’il a tout payé de manière anticipée ou à l’échéance. La levée du nantissement ne prend pas lieu immédiatement après le remboursement du crédit. L’emprunteur doit demander la levée qui va prendre en moyenne 2 mois. 

Le nantissement de contrat d’assurance vie est une solution intéressante pour acquérir un immeuble. En étant certain que vous rembourserez la totalité de votre crédit, il ne présente aucun risque. Il faut seulement s’assurer que les clauses n’engagent pas les héritiers et de demander sa levée une fois le paiement effectué.