Sujet à débat entre les acquéreurs d’un bien immobilier et le vendeur, l’indemnité d’immobilisation est souvent mal comprise. Versée en principe lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, elle scelle cette dernière et réserve le bien à l’acquéreur. Ci-après les informations importantes à retenir autour de l’indemnité d’immobilisation.
Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation désigne la somme versée par un acheteur potentiel durant la signature d’une promesse de vente. Elle permet de bloquer le bien et d’empêcher le vendeur de le proposer à d’autres acquéreurs.
Le versement de cette somme d’argent permet à l’acquéreur et au vendeur de jouir d’un droit de désistement dans certaines conditions.
En général, l’indemnité d’immobilisation s’élève entre 5 à 10% du prix du bien fixé par les deux parties. Mais dans tous les cas, cette somme ne peut pas dépasser les 10%.
Différente de la clause pénale dans la compromis de vente, l’indemnité d’immobilisation n’est pas une sanction financière. C’est plutôt l’indemnisation du vendeur pendant la période de promesse.
Questions d’obligations sur l’indemnité d’immobilisation
Comme le versement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas légalement fixé par une loi spécifique, les acquéreurs ont tendance à le repousser.
Pour les habitués de l’ancienne méthode, le versement de l’indemnité d’immobilisation se fait au moment de la signature de la promesse de vente.
Pour une promesse de vente de moins de 2 ans et demi
L’acquéreur peut tout de suite verser l’indemnité après la signature de la promesse de vente. Ce qui lui permettra de réserver le bien. C’est la pratique la plus utilisée lors d’une transaction classique.
Toutefois, si l’acquéreur attend d’obtenir un permis de construire ou bien le décaissement de son financement à la banque, il pourra retarder le paiement de l’indemnité d’immobilisation autant qu’il veut. Il est d’ailleurs à rappeler que l’indemnité d’immobilisation est une somme d’argent bloquée.
Mais ce retardement ne devrait pas dépasser les 18 mois. La validité de paiement de l’indemnité d’immobilisation est fixée à 18 mois.
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Par rapport aux promesses de vente de plus de 2 ans et demi
Une fois le délai de 18 mois de validité de la promesse de vente dépassée, le versement de l’indemnité d’immobilisation revêt un caractère obligatoire. Cette figure de cas est très familière lors des ventes à un promoteur immobilier.
Selon l’article L.290-2 du Code de la construction et de l’habitation :
- L’acquéreur doit verser 5% du prix de vente au vendeur si la durée d’exclusivité excède les 2 ans et demi ;
- Il doit également signer la promesse de vente par acte authentique.
Le montant de l’indemnité
Le montant de l’indemnité d’immobilisation convenu dans une promesse de vente est égal à 5 à 10 % du prix de vente du bien immobilier. Cette somme est alors « immobilisée » soit le notaire soit par une autre personne telle que l’agent immobilier ou le vendeur lui-même vu qu’elle n’est pas versée directement sur le compte du vendeur.
À la fin de la transaction, ce dernier débloque et verse cette somme au vendeur qui a conclu la vente. Le reste de la somme est alors déduit du prix de vente.
Pour le versement et le stockage de la somme
L’indemnité d’immobilisation n’est pas versée directement sur le compte du vendeur ni sur celui qui a conclu la vente. La somme doit être versée sur un compte séquestre et c’est le dépositaire du règlement qui bloque la somme jusqu’à la fin de la date fixée.
Il peut ici s’agir d’un particulier, d’un agent immobilier qui dispose d’une garantie financière ou bien d’un notaire.
Concernant l’acte authentique signé chez le notaire
Si l’indemnité d’immobilisation est bloquée par le notaire, son crédit revient à la Caisse de dépôt et consignation, groupe d’intérêt public.
Mais l’acquéreur peut aussi choisir de verser la somme à un agent immobilier
Sur la signature dans une agence immobilière
Dans ce deuxième cas, c’est l’agent immobilier habilité via sa garantie financière qui bloque la somme sur un compte séquestre. Le professionnel est libre de choisir la banque. Il se charge également de l’affectation de la somme déposée au remboursement prévu.
Une signature entre particuliers peut également être envisagée lors du versement de l’indemnité d’immobilisation.
Consultez pareillement notre article sur comment conclure un compromis de vente avec une agence immobilière.
Qu’en-est-il des accords entre particuliers ?
Si la signature de la promesse de vente se fait sans intermédiaire, l’indemnité d’immobilisation peut être déposée auprès d’un huissier de justice. Une pratique qui est plus sécurisée pour les deux parties si jamais il y a des litiges ou des problèmes.
Acquéreur sans apport : ce qu’il faut faire
Pour les acquéreurs qui ne disposent pas d’apport personnel, le dépôt de l’indemnité d’immobilisation peut être difficile. Vous pouvez vous appuyer sur l’une des alternatives suivantes.
L’acquisition et les frais peuvent être couverts par un prêt.
Octroi d’un prêt
Pour régler l’indemnité d’immobilisation, vous pouvez faire un prêt à 110%. Vous êtes libres de trouver vos partenaires bancaires. Pensez toutefois à avertir le vendeur de cette démarchée afin de l’alerter des retards de décaissement de la banque.
Si vous ne souhaitez pas vous confronter à ce problème, mieux vaut faire votre demande de crédit dès le lancement du projet ou bien vous assurer auprès de la banque que vous recevrez le financement dans les délais convenus.
Mais vous pouvez aussi éviter de payer cette indemnité en toute légalité
Négocier le paiement de l’indemnité d’immobilisation
Si vous arrivez à persuader le vendeur de bloquer pour vous le bien sans verser une indemnité d’immobilisation ni une garantie financière, vous pouvez éviter de payer cette dernière. Bien que les pratiques soient peu nombreuses dans la réalité, vous pouvez toujours tenter les négociations.
Les résultats viendront de ce fait du fruit de votre capacité de persuasion.
Récupération de l’indemnité d’immobilisation
Il existe plusieurs raisons qui peuvent emmener le vendeur ou l’acheteur à abandonner la transaction durant la période de la promesse de vente. Mais ce ne sont pas des actions qui n’ont pas de conséquences.
Les deux parties peuvent alors recourir à la loi pour trouver la solution appropriée.
Les options préconisées par la loi
Selon la loi, le vendeur doit rendre le montant de l’acompte en intégralité.
Ci-après les critères afférents au remboursement total de l’acompte avancé stipulé par la loi.
Remboursement en intégralité de l’acompte versé
Le montant doit être directement restitué au remettant dans les cas suivants :
- Pour une rétraction dans les 10 jours : le bénéficiaire peut renoncer à la promesse de vente 10 jours après ;
- Pour avoir failli à réaliser une condition suspensive : l’acquéreur reçoit l’indemnité en d’immobilisation s’il n’obtient pas de financement de la part de la banque et arrive à le prouver légalement. Le cas d’une non-obtention du permis de construire est également un motif acceptable ;
- Si le prometteur se désiste : l’acquéreur reçoit l’indemnité d’immobilisation en guise de dommage ;
- D’autres cas de restitution : un vice caché qui n’est pas conforme aux attentes de l’acquéreur ;
Le délai de restitution de la somme, lui, ne doit pas dépasser les 15 jours suivant le désistement. En cas de retard, le vendeur sera tenu de verser des intérêts de retard.
L’indemnité d’immobilisation peut aussi être soustraite au prix de vente total du bien.
Acompte à déduire du prix de vente
Si l’acquéreur lève l’option, l’acompte sera enlevé du prix de vente du bien. Cette action devient affective dès que l’acte authentique est signé.
Dans certains cas, le vendeur décide de garder l’indemnité.
Si le vendeur souhaite conserver l’indemnité
En décidant de garder l’indemnité d’immobilisation, le vendeur accorde au promettant de droit de remettre le bien sur le marché.
Clause pénale, indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie : les différences
Tout comme le dépôt de garantie, la clause de dédit ou encore la clause pénale, l’indemnité d’immobilisation fait partie des éléments de l’avant-contrat transaction immobilière.
Ci-après les différences :
- Le dépôt est une avance versée suite à la signature de la promesse de vente ou de la promesse synallagmatique ;
- La clause de dédit donne droit à l’acquéreur de se désister pour un tiers ;
- La clause pénale accorde des sanctions à la partie qui a failli à la promesse.
Dans les clauses pénales, la clause d’immobilisation est sujette à une requalification. Les juges disposent alors du droit de réviser son montant.
Voir aussi: Compromis de vente, à quoi faire attention.
Quelques sources juridiques
Vous pouvez vous appuyer sur les articles de loi et la jurisprudence suivante pour de plus amples informations sur l’indemnité d’immobilisation :
- Article L.290-1 et L290-2 du Code de la construction et de l’habitation : promesse de plus de 18 mois
- LOI n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives
- Article L.312-16 du Code de la consommation : condition suspensive de financement
- Arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2020
- Arrêt de la Cour de cassation 26 mai 2010
- Arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2010
L’indemnité d’immobilisation peut être une source de questionnements pour les acquéreurs. Pourtant, il est le gage de la réservation du bien à acheter auprès du vendeur. Avec sa durée de rétractation, il n’engage pas non plus définitivement les deux parties à honorer la transaction jusqu’à la fin.
