Le compromis de vente est un acte qui engage l’acheteur et le vendeur. Il approuve l’engagement des deux parties s’étant accordées sur le prix du bien immobilier. Si l’acquéreur change d’avis dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis de vente ou s’il invoque une clause suspensive, aucune n’est appliquée. En cas d’annulation tardive et sans motif, il s’expose à une pénalité comprise entre 5 à 10 % du prix du bien.
À quoi engage un compromis de vente ?
Une promesse de vente concerne l’accord sur les modalités de la vente d’un bien immobilier entre le vendeur et l’acheteur. Elle peut prendre deux formes :
- une promesse unilatérale de vente
- un compromis de vente
Ce qui différencie ces deux types de promesses de vente est que le premier peut être signé même si l’acheteur n’est pas encore certain de conclure la vente. Quant au compromis de vente, il est signé lorsque le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord et concluent la vente du bien immobilier à un prix déterminé à l’avance. Il s’agit d’un engagement définitif entre le vendeur et l’acheteur.
Un compromis de vente peut être réalisé sous la forme d’un acte sous signature privée, avec l’aide d’un agent immobilier (voir: conclure compromis de vente avec une agence immobilière), ou encore d’un acte authentique établi par un notaire. Pour rappel, prenez le temps de bien lire le contrat pour ne pas signer des documents dont vous ne connaissez pas la portée.
Le délai de rétractation du compromis de vente
Un compromis de vente, à quoi faire attention ?
Un compromis de vente est assorti d’un délai de rétractation obligatoire permettant à l’acquéreur de revenir sur ses engagements. D’après la loi Macron de 2015, la réglementation française permet l’annulation par l’acheteur d’une vente immobilière pendant les dix premiers jours. Ces dix jours débutent au lendemain de la signature du compromis de vente.
Le délai de rétractation achat immobilier débute aussi lorsque tous les documents annexes sont entre les mains de l’acquéreur. La garantie payée au moment de la signature du compromis de vente doit être conservé par le vendeur.
Comment faire annuler un compromis de vente ?
Les cas prévus par la loi permettant de mettre fin à la validité d’un compromis de vente avant la transaction.
L’annulation par l’acheteur durant le délai de rétractation
La signature du compromis de vente est une étape à ne pas à prendre à la légère. L’annulation d’un compromis de vente est strictement encadrée par la loi. Durant le délai de rétractation, le vendeur n’a pas besoin de fournir des raisons et aucune pénalité ne peut être réclamée. Le délai débute au lendemain du jour de la réception du compromis.
Pour faire annuler le compromis, l’acheteur a l’obligation d’informer le vendeur au travers d’une lettre recommandée avec avis de réception. Il a aussi la possibilité de se déplacer chez le notaire pour remettre une lettre de rétractation. Ce dernier va transmettre l’annulation du compromis de vente en main propre au vendeur.
L’annulation par l’acheteur après les dix jours
Après le délai de rétractation, l’acheteur ne peut plus se rétracter sans fournir de motif.
- L’annulation pour clause suspensive
Les clauses suspensives permettent à l’annulation du compromis de vente d’après certaines situations telles que le prêt bancaire non accordé à l’acquéreur, la servitude d’urbanisme grave ou le la mairie refuse de fournir le permis de construire.
La non-réalisation d’une des conditions suspensives peut entrainer l’annulation du compromis de vente. En effet, celles-ci doivent toutes être levées lors de la signature de l’acte authentique. Dans ce cas, l’acheteur doit payer des dommages et intérêts (entre 5 et 10 % de la valeur du bien immobilier) au vendeur. Si l’acquéreur refuse de verser cette somme, le vendeur est en droit de saisir le tribunal de justice compétent. Il a aussi la possibilité d’intenter une poursuite pour que la vente soit concrète.
- L’annulation pour sinistre
L’intervention d’un sinistre est un des cas rares en matière d’annulation du compromis de vente. L’avant-contrat peut être remis en cause si le logement est endommagé. Ce dernier doit être indiqué dans le compromis de vente. Cette clause doit préciser les alternatives en cas de sinistre affectant gravement le logement. Après, deux choix s’offrent à l’acquéreur : poursuivre la vente ou renoncer à ses engagements sans pénalités.
- L’annulation pour carence
La carence est une circonstance où l’une des deux parties n’est pas présente à la convocation du notaire, lors de la signature de l’acte de vente. C’est d’ailleurs une autre manière de mettre fin à la validité du compromis de vente. Cette absence est désignée comme un signe de rétraction de la part du vendeur ou de l’acheteur. De son côté, le notaire va rédiger un procès-verbal de carence qui permet d’avoir une preuve légale. Renseignez-vous sur le rôle du notaire dans la compromis de vente.
Rétractation du compromis de vente par le vendeur
Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose pas d’autant de souplesse pour mettre en place une annulation du compromis de vente. Il est engagé vis-à-vis de son acheteur à partir de la signature de l’avant-contrat.
Voici quelques situations pour réaliser l’annulation d’une vente immobilière :
- Résiliation judiciaire de l’avant-contrat
- Non-réalisation d’une condition suspensive
- Annulation du compromis de vente amiable
Pour le vendeur, on peut dire que les possibilités pour annuler le compromis de vente restent restreintes. Qu’il s’agisse d’un vendeur professionnel ou d’un particulier, il ne dispose pas du délai de rétractation. Le compromis de vente l’engage tout de suite et il ne peut pas se dégager de son engagement.
Annulation compromise de vente : quelles pénalités ?
En cas de rétraction, aucune pénalité n’est appliquée si celle-ci se passe durant le délai légal. En revanche, l’annulation du compromis de vente à la suite d’une carence peut faire l’objet d’une indemnisation si le contrat prévoit une clause de dédit. Une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix du bien sera versée à la partie lésée.
L’annulation de la signature d’un compromis de vente est possible si l’acheteur se rétracte dans un délai de 10 jours ou en cas de non-respect des clauses suspensives. Dans tous les cas, pour ne pas saisir la justice, les deux parties conviennent d’une révocation à l’amiable. Le vendeur a plus de difficulté à annuler le compromis de vente.
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