Avant d’accorder un prêt immobilier, la banque analyse plusieurs éléments sur votre situation financière. Bien que les critères varient selon l’institution financière, cela implique généralement vos sources de revenus. Cependant, il y a les éléments comptabilise par la banque et ceux qui ne sont pas pris en compte. Pour rentrer un plus dans le vif du sujet, voyons les explications.
Pour le secteur privé
Pour les salariés privés, la banque est un peu plus exigeante par rapport au secteur public. Cela est dû au fait qu’elle n’a aucune garantie que les revenus sont réguliers et on ne peut pas savoir l’avenir de l’entreprise.
Quels sont les revenus retenus lors d’une demande de prêt ?
Pour le faire, la banque prend en compte seulement les revenus surs pour analyser le montant que le salarié peut contracter. Voyons les éléments de vos revenus dont la banque a besoin dans votre dossier.
Le salaire est le revenu de base
Etant donné qu’un prêt immobilier prend généralement plusieurs années de remboursement, la banque analyse tout d’abord votre salaire actuel ainsi que votre position dans l’entreprise. Tout d’abord, votre salaire net sera retenu, car c’est le montant que vous empochez directement chaque fin de mois. Ensuite, il faudrait déterminer votre contrat de travail. Si vous êtes en CDI, cela veut dire que vous êtes plus au moins régulier au niveau du paiement.
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Par contre, si vous êtes CDD ou travailleur saisonnier, vous aurez moins de points. Toutefois, cela dépend également d’autres éléments composant votre dossier. D’un autre côté, si vous allez avoir une augmentation prochainement, vous devez faire part de cette information à la banque avec une attestation de votre employeur.
Qu’en est-il des commissions ?
Pour certains commerciaux, leurs rémunérations ne sont pas fixes, car à part leur salaire de base, ils reçoivent des commissions à chaque vente. Dans ces cas, il faudrait calculer la moyenne perçue par mois pendant une longue période. Cela ne devrait causer aucun problème sauf s’il y a un grand écart entre les commissions, car cela signifie que votre salaire est très variable donc on ne peut pas avoir une fourchette de salaire. Si c’est le cas, une analyse des risques s’applique.
Le 13e mois et les primes de vacances sont-ils retenus ?
Étant donné que le 13e mois et les primes de vacances sont des généralement réguliers, ils sont considérés par la banque. Cependant, si ces derniers ne figurent pas dans votre contrat de travail, il faudrait que votre employeur vous fasse une attestation pour assurer ce versement.
Comment fonctionnent les revenus locatifs lors d’une demande de prêt ?
Si recevez quelconque revenus locatifs tous les mois, ce serait également un bon point pour vous. Comme pour les salaires, seuls les loyers nets seront retenus. Il faudrait donc déduire toutes les charges locatives. Cependant, il faut savoir que les revenus locatifs n’ont pas le même poids que le salaire sauf si vous souscrivez une assurance loyers non payée. Toutefois, cela pourrait rajouter un point supplémentaire à votre dossier.
Les allocations sont des revenus essentiels ?
Pour les allocations familiales, tout dépend de l’âge de vos enfants ainsi que la durée du prêt. Il faut savoir que les allocations ne sont plus versées à partir du 20e âge de chaque enfant. Si vous avez donc des enfants qui atteindront cet âge pendant la période de remboursement de votre prêt, il faudrait les prendre en compte. Envisagez la possibilité d’une obtention d’un prêt immobilier avec 4 enfants.
Quelles sont les conditions pour les pensions alimentaires ?
Pour les couples séparés qui reçoivent des pensions alimentaires pour les enfants, cela est également un revenu supplémentaire que la banque prend en compte. Mais comme les allocations familiales, il faut que la durée du versement de la pension alimentaire corresponde à la durée du prêt. De plus, il faudrait s’assurer que le paiement de ce dernier soit régulier tout comme les autres revenus pris en compte par la banque.
Quels sont les revenus que la banque ne retient pas ?
Pour les revenus qui ne font pas objet de paiement régulier, la banque ne les prend pas en compte. Ils comprennent en général les rémunérations et primes qui ne peuvent pas être calculées, car ils sont très favorables aux changements.
Cas des primes exceptionnelles
Les primes exceptionnelles ne sont pas inscrites dans le contrat de travail, mais sont verses pour encourager les employés, de ce fait, rien ne peut garantir que cette somme sera versée en continu. Même si le salarié le recevra plusieurs fois consécutives, la banque ne pourrait pas prendre en compte cette rémunération.
Qu’en est-il des heures supplémentaires ?
Généralement, les heures supplémentaires ne sont pas retenues par la banque, car ils peuvent changer à tout moment en fonction de la disponibilité du salarie, cependant, pour les heures supplémentaires régulières, ils peuvent être ajoutés au salaire moyen mensuel, à condition que cela s’effectue pendant une très longue période. Cependant, ils seront intégrés le plus justement pour éviter une surestimation.
Et pour le remboursement des frais professionnels ?
Les frais personnels comprennent les frais de déplacement et les repas pendant les jours de travail. Même si ces différents frais sont inscrits dans le contrat de travail, on ne peut pas retenir ce montant puisqu’elle est destinée à des charges en particulier. Ils ne sont donc pas pris en considération par la banque.
Pourquoi les primes d’intéressement et de participation ne sont-elles pas retenues ?
Les primes d’intéressement et de participation sont généralement des revenus aléatoires. Pour cette raison, il est difficile de le déterminer lors de l’analyse de vos revenus. En effet, l’intéressement dure 3 ans avant d’être renouvelé. En revanche, le versement de la participation peut être nul en fonction du bénéfice engendré par l’entreprise.
Quelles sont les autres sources de revenus non retenus ?
Quelles que soient les gratifications que vous recevez au travail, ils ne sont pas pris en compte s’ils ne figurent pas dans votre contrat de travail, il s’agit souvent des pourboires et des autres avantages en nature. Même si elles ne sont pas comptabilisées dans vos revenus lors d’une demande de prêt, ils pourront pencher en votre faveur lors de la décision finale surtout si vos moyens sont trop justes.
Comment fonctionnent les revenus de valeurs mobilières ?
Les revenus de valeurs mobilières ne sont pas généralement des revenus garantis surtout s’il s’agit des fonds investis sur des actions ou des OPCVM. Cependant, ce détail peut influencer positivement votre dossier, sauf si vous détenez des bourses dans la banque où vous effectuez votre demande de prêt.
Pour les fonctionnaires
Comme les salariés privés, la banque doit toujours s’assurer que le demandeur serait en mesure de rembourser la somme demandée. Pour cette raison, elle rassemble les revenus réguliers. À part le salaire mensuel net, les fonctionnaires reçoivent souvent des primes pour opérations extérieures ainsi que des rémunérations en cas de missions. Dans le cas où ces derniers sont réguliers, ils peuvent être pris en compte. Cependant, pour les différentes rémunérations aléatoires, ils ne rentrent pas dans la comptabilité de la banque.
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Le cas des personnes retraité ou invalide
Pour les retraites et les salariés invalides, ils ont comme tous les salariés le droit de contracter un prêt immobilier. En effet, ils reçoivent un salaire fixe et garanti étant donné que c’est l’État qui verse leurs rémunérations tous les mois. Cependant, le montant du prêt doit être cohérent avec la pension que reçoit le demandeur.
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Pour les travailleurs indépendants
Si vous êtes travailleur non salarié comme un commerçant, un artisan ou en profession libérale, la banque voit de plus près vos revenus et votre finance quand vous déposer votre demande de prêt. Étant donné que vous ne recevez pas de salaire fixe, il prend en compte vos trois derniers bilans ainsi que vos trois derniers relevés bancaires de votre entreprise. La banque analysera également votre secteur d’activité. Si vous exercez dans un secteur prometteur ou sur un marché en hausse régulière, vous aurez plus de chance à contracter un prêt immobilier. Dans le cas contraire, votre situation dépendra de plusieurs aspects sur vos revenus.
Quels sont les conditions pour les intérimaires ou travailleurs saisonniers ?
Si vous êtes intérimaire ou travailleur saisonnier, l’obtention de prêt bancaire dépend surtout de votre historique de compte pendant ces dernières années. Deux cas peuvent survenir. D’abord, si la banque estime que vous ne possédez pas un revenu suffisamment stable pour rembourser votre prêt, elle ne vous l’accordera pas. Dans le cas contraire, c’est-à-dire que la banque trouve un potentiel de remboursement au niveau de votre historique de revenu, il vous considèrera comme tout salarie.
Pour les personnes qui reçoivent un minima social
Pour les personnes qui reçoivent un minima social, il serait difficile ou même impossible d’obtenir un prêt immobilier auprès des institutions financières. Même si l’Etat verse une somme régulière tous les mois pour subvenir aux besoins de ces personnes, la banque suppose que ce montant n’est pas suffisant pour garantir que le demandeur remboursera le montant du prêt à temps. Cette somme sert à subvenir aux besoins de base des bénéficiaires. De plus, il faut savoir que les prêts immobiliers mettent plusieurs années avant d’être remboursés complètement.
Peut-on contracter un prêt en PTZ ?
Toute personne ayant un revenu modeste et voulant bénéficier de ce soutien à l’accession à la propriété peut contracter un PTZ. Pour analyser les revenus dans le cas du prêt à taux zéro, la banque prend le montant le plus favorable entre soit le revenu fiscal de référence de l’emprunteur, soit le neuvième du cout total de référence.
Le congé parental est-il favorable à l’obtention d’un prêt ?
Si vous êtes en congé parental, vous allez également avoir du mal à contracter un prêt immobilier. Le congé parental pouvant aller jusqu’à trois ans, la banque ne sait pas quelle sera votre décision dans le futur. Elle considère donc que vous n’êtes pas en mesure de revenir travailler d’aussitôt. À cause de cette incertitude, elle préfère éviter d’accorder un prêt aux salariés en congé parental.
Que faut-il comprendre sur le reste à vivre
Même si le demandeur dispose d’une somme de revenus considérable et d’un taux d’endettement inférieur à 33 %, cela ne voudrait pas dire que cette personne aura son prêt immobilier sans hésitation. Cela dépend de votre capacité de remboursement et non de la totalité des revenus. Une personne pourrait gagner beaucoup, mais dépense autant qu’il en gagne. C’est pour cela que la banque analyse d’abord le reste à vivre de chaque salarié. Ainsi, le prêt sera accordé en fonction de ce dernier.
Pour conclure, vos revenus sont le facteur clé que la banque analyse lorsque vous demandez un prêt immobilier. Cela dépend également de votre secteur d’activité, car tout le risque lié à l’obtention de vos revenus est également pris en compte. Ainsi, si vous songez à contracter un prêt immobilier, optez pour des revenus réguliers pour augmenter vos chances. Et essayez de connaître le montant maximum que la banque peut prêter.
