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Acquisition d’immobilier, la clause de tontine pour protéger son compagnon

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Sommaire

En achat immobilier, les acquéreurs disposent de certaines options par rapport à l’acte d’achat. En l’occurrence, la clause de tontine appelée aussi pacte d’accroissement est un dispositif d’épargne sûr pour deux ou plusieurs personnes. Ce pacte est d’ailleurs très prisé du fait qu’il est très rentable en placement immobilier et en période. En outre, les bénéfices ne sont pas partagés, mais sont réinvestis en tontine. 

Fonctionnement du pacte tontinier 

Le pacte tontinier est un principe d’épargne qui date et qui apporte maints avantages aux acteurs. Ainsi, lors d’un achat de bien immobilier, l’acquéreur peut s’associer avec d’autres épargnants afin de conclure l’acquisition. Cela peut s’agir de membres de la famille, d’amis, du concubin ou du compagnon. La seule condition est qu’il faut au moins deux actionnaires pour s’engager dans la clause de tontine. 

La clause de tontine, dès l’accord entre les actionnaires, est rédigée par un notaire pour être valide juridiquement parlant. Ainsi, il devient un pacte légal et est engagé dans le document de vente. Généralement, les épargnants disposent d’une quotité sur l’immobilier, ce qui est tout à fait différent du principe de co acquéreur. Notamment, la proposition du pacte tontinier est différente pour les couples. 

En période de relation commune 

La clause de tontine est surtout très appréciée par les couples, car ça leur garantit la transmission en placement. Toutefois, des règlements de base sont à honorer minutieusement, autrement l’acte serait remis en cause sur plusieurs termes. De ce fait, des paramètres spécifiques sont pris en compte sur le pacte tontinier dans une relation commune. 

Régime des biens

Il est à noter que tout, concernant l’immobilier, sollicite la décision à l’unanimité dans le pacte tontinier de relation commune. Cela est dû au fait que les deux parties n’ont pas de droit de possession, mais d’un droit de jouissance. Dans ce cas, le pacte tontinier peut engendrer un obstacle en situation discordante. 

Décision de désistement

Le pacte tontinier pour couple peut faire l’objet d’un désistement. En quelque sorte, l’un des deux peut se détacher de la clause avec un accord conjoint. En l’occurrence, l’immobilier est partagé selon la quote-part de chacun. 

Passation à une autre personne 

Littéralement, la passation à un tiers est tout à fait possible dans un pacte de tontine. Cependant, l’acquéreur ne peut pas obtenir le titre de propriétaire que lorsque le second tontinier est décédé. Ce qui ne permet pas des avantages à l’acquéreur et complexe la vente de l’immobilier. D’autre part, si le vendeur meurt, le titre de propriétaire revient entièrement à celui qui a cédé le pacte. Conséquemment, la tierce personne n’obtiendrait jamais le titre de propriété. 

Défense par rapport aux créanciers 

La clause de tontine évoque le non-partage des biens communs dans un couple. De ce fait, elle sert d’arme inéluctable en cas de créance. En d’autres termes, les biens sous pacte tontinier ne peuvent être saisis, car ceux-là ne possèdent pas de propriétaire défini. Un épilogue du 18 novembre 1997 en cours de cassation a stipulé cela. 

Divorce 

Les termes de la clause tontinière sont immuables même en cas de séparation. Le seul moyen d’annuler cela est l’accord des deux tontiniers. En ce cas, il est essentiel de faire appel à un notaire et de procéder légalement à l’annulation du pacte. Ensuite, les concubins peuvent envisager le rachat de part ou de vendre le bien pour récupérer chacun son apport. 

Situation fiscale s’il y a décès 

Le pacte tontinier est régi par une multitude de droits et de loi, en outre, il s’avère dispendieux. Conséquemment, toutes les stipulations qui régissent ce pacte délogent des droits libéraux. 

Nullité des droits à propos de la réserve de succession 

Au décès d’un tontinier, les légataires réservataires perdent entièrement leurs droits d’héritiers. Car, à partir du décès de l’un des tontiniers, le titre de propriété revient d’office au concubin survivant. 

Les droits en héritage   

Les droits d’héritage dans une clause tontinière de concubinage ou pacsés sont régis autrement. Ainsi, seul le tontinier vivant aurait droit de décider sur les règles d’héritage. Cela peut se présenter en deux manières distinctes. 

  • Le compagnon survivant est dans l’obligation de régler les droits d’héritage. Ceux-ci sont calculés en fonction de la position de consanguinité entretenue avec le disparu, ainsi que la valeur lui appartenant. Généralement, c’est à 60 % après exonération de 1594 euros pour les concubins, quant aux couples mariés ou pacsés, c’est gratuit.

La fiscalité admet une dérogation au principe de contribution pour l’immobilier comportant le logement principal d’acquéreurs en période de décès. Toutefois, la valeur du bien doit être au-dessous des 76 000 euros. Ainsi, le concubin survivant ne règle que certains frais de mutation de fonction onéreuse. 

  • Si un couple pacsé a acheté ensemble l’immobilier, le régime applicable est de même que celui du couple marié. En l’occurrence, ils sont dispensés de l’abattement sur les frais en droit d’héritage.

 

Modification en legs dissimulé 

Les légataires ont le droit de réétudier la conformité de la clause, ainsi lancé un acte de simplification de la réserve. Cela est juste faisable dans l’un des deux cas. 

  • En cas de subvention

Dans cette circonstance, la charge de chacun des tontiniers est partagée équitablement.

  • En cas d’aléa

Tout d’abord, les tontiniers doivent avoir à peu près le même âge. Par la suite, il est préférable que tous les actionnaires aient un bon état de santé. Dans le cas contraire, la clause peut être annulée et considérée comme legs déguisé. 

Enregistrement du pacte tontinier à sur une SCI

L’insertion du pacte tontinier dans le titre de la société civile immobilière est favorable pour les actionnaires. En achetant le bien à travers cette dernière, le pacte est d’office tontiniers peuvent être dispensés des frais de droits d’héritage. D’autre part, l’époux survivant obtiendrait le statut de propriétaire et ne solderait que les frais de droit d’inscription de 5,09 %. 

Aux couples en union civile 

Principe communautaire

Dans le principe communautaire, la clause tontine n’est pas considérée. Cela est dû au fait que tous les biens font automatiquement partie des propriétés collectives sous ce régime. 

Principe de biens partagés

Dans le principe de biens partagés, la clause de tontine est semblable au pacte de préciput. Conséquemment, si l’un des deux meurt, le survivant devient automatiquement l’unique propriétaire des biens cité dans l’acte tontinier. 

Subvention 

Régler les soucis de gage

L’intercalation du pacte tontinier dans le contrat de vente engendre un souci de caution en matière de financement. Par contre l’achat sous clause de tontine n’empêche pas une subvention sur le bien. 

Hypothèque 

L’hypothèque est infaisable, car aucun des tontiniers ne possède formellement le statut de propriétaire. 

Engagement bilatéral

Les engagements mutuels sont aussi improbables du fait que personne ne porte le titre absolu de propriétaire en clause tontinière. De ce fait, en cas de soucis sur l’un des tontiniers, le procédé de l’établissement de crédit est limité. 

Contrôlez la balance des quotes-parts

La subvention en achat immobilier avec un pacte de tontine requiert que les tontiniers aient un apport égal. Ainsi, ces derniers peuvent acquitter collectivement le crédit. 

Le principe du pacte de tontine représente maints avantages pour les couples en concubinages ou pacsés. Succinctement, cela atteste au compagnon survivant le titre entier de propriété immobilière. Cependant, il est conseillé d’analyser de près les critères en termes fiscaux, le régime matrimonial, les droits héritiers…