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Acheter un bien immobilier en étant pacsé : est-ce une bonne idée ?

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Sommaire

Les deux personnes qui se lient grâce à un pacte civil de solidarité (PACS) sont soumises à la notion d’aide matérielle et mutuelle. Cela s’implique si le couple songe à acquérir une résidence principale. Mais est-ce que les couples pacsés bénéficient des mêmes avantages que les couples mariés quand on parle d’achat immobilier ? Nous vous disons tout sur les régimes, le prêt immobilier ainsi que les différentes possibilités en cas de rupture de PACS.

5 régimes d’acquisition avec le PACS

L’avantage fiscal en matière de donation est non-négligeable en termes d’achat immobilier avec le PACS. Toutefois, sachez que pour ce type d’acquisition, le régime de la séparation de biens prend toujours le dessus. Malgré cela, les couples pacsés peuvent également être soumis à l’indivision ou bien à la communauté de biens suivant la date de leur PACS. 

Nous faisons un zoom sur 5 régimes d’acquisition de bien immobilier avec le PACS.

Le régime séparatiste

Ce régime consiste à la séparation des biens des deux individus pacsés. Les biens acquis par l’un n’appartient qu’à lui seul et l’autre n’en a aucun droit. Que ce soit avant ou en cours du PACS, si l’un des partenaires achète un bien avec ses propres moyens, il en sera le seul considéré propriétaire. 

Cependant, le couple pacsé a le droit d’acheter des biens conjointement. Les partenaires seront ainsi tous les deux propriétaires. Normalement, ils doivent investir à parts égales dans leur projet, mais cela dépend de la capacité financière de chacun. Sinon, la part de chacun sur le bien acquis est égale à sa part d’investissement. C’est la raison pour laquelle il est plus judicieux d’établir un inventaire de tous les biens achetés ensemble durant le PACS, suivant le code civil. Cela est surtout nécessaire afin de prévenir les éventuelles discordes en cas de rupture de PACS.

Suite à l’inventaire, un testament doit être rédigé pour compléter le PACS. La raison en est qu’aucun droit de succession n’est prévu par la loi dans le cadre de cette union civile. Cela permet de protéger le partenaire si jamais l’autre décède au cours du PACS.

Le régime d’indivision

Au cours du PACS, si le couple décide d’acquérir un bien, celui-ci sera réputé indivis. Le bien appartient au couple pacsé à parts égales. Ce régime est applicable pour : 

  • L’achat d’un bien par l’un des partenaires de PACS ;
  • L’achat d’un bien à deux à 50/50 ;
  • L’achat d’un bien à deux, mais à part inégales.

La meilleure alternative 

Ce régime est la plus facile à mettre en place tout en permettant le couple pacsé d’acquérir aisément une résidence principale. 

L’indivision pallie une partie du souci lié à l’absence d’un droit de succession dans le cadre du PACS au cas où l’un des partenaires mourrait, car elle ne prend pas en compte la contribution réelle de chaque partenaire. Cependant, étant considérés indivisaires, les deux partenaires sont tenus d’assumer ensemble toutes les dépenses ayant rapport avec le bien acquis au cours du PACS (dettes, entretien, frais d’assurance, etc.).

La gestion et l’administration des biens indivis

A priori, chaque partenaire a le droit d’accomplir seul l’administration du bien indivis. En revanche, certains actes requièrent le consentement des indivisaires, tels qu’un bail commercial, la donation, la vente, ou encore l’hypothèque du bien indivis.

La convention d’indivision

Cette convention doit être rédigée dans le but de faciliter la gestion des biens indivis acquis au cours du PACS, y compris le paiement des charges entre partenaires. Cela permet également d’éviter les conflits pouvant avoir lieu suite à une mésentente ou même une rupture du pacte civil solidaire. 

La rédaction d’une convention d’indivision revient à un notaire. Le couple pacsé doit ainsi prévoir les frais qui en découlent. 

La clause d’accroissement

Également appelée « tontine immobilière » ou « pacte tontinier », cette clause, étant insérée dans l’acte d’achat d’un bien avec le PACS, permet au partenaire survivant d’être le propriétaire exclusif de ce bien. Il s’agit de la meilleure manière de protéger son partenaire en cas de décès, car celui-ci sera considéré comme ayant été l’unique propriétaire du bien depuis l’achat. Aucune saisie immobilière ne pourra être réclamée, et même les héritiers du défunt ne pourront rien faire face à cette clause.

La société civile immobilière – SCI

Étant certainement le plus difficile à mettre en place, ce régime d’acquisition offre maints avantages, mais présente également certains inconvénients.

Atouts

Mettre un bien acquis conjointement en SCI permet au couple pacsé de le protéger en cas de séparation, de mésentente, de décès ou de revente. En d’autres termes, c’est une solution qui facilite la gestion et la transmission du bien en cas de rupture de PACS. Cela permet de simplifier la cession des parts sociales et des avantages fiscaux considérables. 

Au cas où le partenaire survivant a droit à la gérance, les héritiers du défunt n’auront aucun droit sur le bien. 

Points négatifs

  • La mise ne place d’une CSI coûte cher (frais d’un notaire ou d’un avocat, frais de rédaction et d’enregistrement, pouvant aller jusqu’à 2000 €, voire plus) ;
  • Sa création requiert plusieurs formalités légales, ce qui la rend complexe et assez longue ;
  • Ce régime ne permet pas au couple pacsé de bénéficier d’un prêt à taux zéro ni de toutes autres aides liées à l’acquisition d’un bien immobilier en tant que primo-accédant.

Le démembrement de jouissance

Avec ce régime d’acquisition, la pleine propriété du bien immobilier sera démembrée en deux parties distinctes, comprenant la nue-propriété et l’usufruit.

La nue-propriété ou l’abusus rime avec la possession du bien. L’usufruit fait référence au droit d’utilisation du bien immobilier et d’en percevoir les revenus (si celui-ci est mis en location). La nue-propriété sera recueillie par les héritiers du partenaire qui décède, tandis que l’usufruit sera hérité par le partenaire survivant. Les héritiers du défunt sont ainsi appelés « nu propriétaires » et le partenaire survivant « usufruitier ».

Aucune des deux parties ne peut vendre toute seule le bien démembré sans le consentement de l’autre. Notez, toutefois, que si l’usufruitier décède, le nu propriétaire n’aura pas besoin de payer des droits de succession pour devenir l’unique propriétaire du bien. Il en aura le droit exclusif, c’est-à-dire qu’il peut le garder, le vendre ou le louer.

Les notaires déconseillent généralement ce régime aux couples pacsés.

Par le biais d’une convention modificative de PACS, le couple a le droit de passer du régime séparatiste au régime de l’indivision, et inversement, quand il veut.

L’achat immobilier par un seul partenaire du pacs est-il possible ?

Oui, chaque partenaire d’un PACS peut acheter seul un bien immobilier, mais il doit tenir compte du régime d’acquisition choisi. 

Avec le régime séparatiste, il sera le seul propriétaire. Étant nommé acheteur, le bien sera en son nom même si l’autre a aussi financé l’achat. Toutefois, celui qui n’est pas propriétaire peut demander à l’acheteur de rembourser sa part de financement s’il dispose des justificatifs de sa participation à l’achat immobilier. En revanche, si le couple a choisi le régime de l’indivision, l’acheteur sera considéré comme un propriétaire indivis même si l’autre partenaire n’a pas participé au financement du bien.

Le pacs et le prêt immobilier : que faut-il savoir ?

En général, la banque impose le principe de solidarité au couple pacsé, donc elle va exiger le consentement des deux partenaires quand ils décident de souscrire un prêt immobilier.

Co emprunteurs ou co acquéreurs ?

Le couple est appelé « co emprunteurs » s’il achète la résidence ensemble en procédant à un emprunt à deux. En revanche, les partenaires d’un PACS sont dits « co acquéreurs » s’ils achètent le bien ensemble et que leurs noms à tous les deux figurent dans l’acte de vente, mais que seul le nom de l’un d’entre eux est inscrit au contrat de prêt.

Comment se passe le remboursement ?

Le part de remboursement de chaque partenaire de PACS doit correspondre à ses apports financiers et à sa part de financement indiqué dans l’acte de vente pour que le couple ne doive en aucun cas faire face à un redressement fiscal. 

Et en cas de rupture du PACS ?

Pour un prêt immobilier avec le PACS, les conditions sont les suivantes : 

  • Le couple pacsé doit se porter caution solidaire du prêt ;
  • L’engagement porte sur la totalité de l’emprunt, non pas sur la part respective de chaque partenaire.
  • Si l’un rencontre des difficultés pour le remboursement des mensualités, l’autre doit assumer le paiement de l’intégralité des échéances.

Ces conditions ne changent pas même en cas de rupture de PACS. Nonobstant, si l’un des partenaires se porte acquéreur du bien à l’origine du prêt, l’autre doit faire une demande de désolidarisation à la banque prêteuse pour en finir avec le cautionnement. Seulement, il faut que celui qui se porte acquéreur dispose d’une capacité financière suffisante pour que la banque accepte la demande de désolidarisation.

À qui appartient le bien en cas de décès ou de séparation ?

Normalement, le conjoint de PACS ne dispose d’aucun droit sur la succession si l’autre décède. Et qu’est-ce qui se passe en cas de séparation ? Nous apportons des détails pertinents sur chaque éventualité.

En cas de décès

Le partenaire survivant ne fait pas partie des héritiers légaux. Par ordre successoral, les héritiers sont les enfants du défunt, ses parents, ses frères et sœurs, ses descendants, puis ses grands-parents et ses collatéraux. 

Néanmoins, il est possible de protéger mutuellement son partenaire de PACS par le biais d’un testament, d’une donation, d’un contrat d’assurance-vie, d’une clause de réversion de l’usufruit, ou encore d’une convention de PACS aménagé, en se faisant accompagner par un professionnel dès la signature du PACS.

En cas de séparation

Quand le couple pacsé décide de se séparer, le principe est simple. Théoriquement, chaque ex-conjoint préserve les biens qu’il a acquis seul avant ou au cours du PACS et chacun reste propriétaire de sa part du bien acheté à deux, à la quote-part de son financement. 

3 cas de figure peuvent se présenter dont : 

  • La vente ;
  • La préservation du bien ;
  • Le recours au tribunal de grande instance (en cas de mésentente).

Option 1 : Vente

Chaque ex-partenaire reçoit la part correspondant à sa part de financement pour l’achat du bien après que le remboursement du montant restant dû du crédit immobilier soit intégralement effectué. C’est le notaire qui procède à la répartition des parts après officialisation de la séparation.

Option 2 : Préservation du bien

Généralement, un couple pacsé qui se sépare décide de vendre le bien acquis pendant l’union. Cependant, certains décident de préserver le logement et d’en tirer bénéfice. 

La plupart du temps, ils mettent le bien en location pour jouir des revenus locatifs. Il arrive aussi que l’un d’entre les partenaires souhaite occuper le logement. Dans ce cas de figure, il doit verser une indemnité de location à l’autre. Cette deuxième solution s’avère adéquate si le couple a déjà eu des enfants avant de mettre fin au PACS.

Option 3 : Recours au tribunal de grande instance

Si le couple, étant séparé, n’arrive pas à s’entendre, le recours au tribunal de grande instance est obligatoire. Ce dernier peut leur exiger de : 

  • Poursuivre le régime d’indivision pendant deux ans tout au plus
  • Vendre le bien.

Pour conclure, acheter un bien immobilier avec le PACS peut être avantageux pour le couple. Cependant, il convient de bien définir le régime d’acquisition pour protéger son conjoint et pour prévenir toute mésentente.