Acheter une maison pour deux présentes de nombreux avantages économiques. En partageant les coûts, vous pouvez acheter un appartement plus grand à un prix inférieur à chaque fois. Mais il y a beaucoup de subtilités. Selon que vous soyez marié, uni civilement ou simplement en couple, les conditions peuvent être très différentes. Pour voir plus clairement les différentes options qui s’offrent à vous, cela se fait ici.
Régime de la communauté légale
L’acquisition d’un logement à deux est initialement enregistrée en fonction de l’état civil, où l’union légale (ou réduite à l’acquisition) est la formule choisie par la plupart des couples mariés. Il s’agit simplement d’une forme de copropriété où chaque époux est pleinement propriétaire de la moitié des biens acquis pendant le mariage.
Chacun a le droit de gérer seul les biens de la communauté, mais certaines choses importantes comme la vente, le transfert ou l’hypothèque d’un bien immobilier nécessitent l’accord du couple. Dans ce régime, il convient de distinguer :
- L’équité : C’est la propriété des époux avant le mariage.
- Biens communs : Ce sont les biens acquis pendant le mariage et les revenus mobiliers.
Achat d’un logement avec des apports en fonds propres
Acheter son propre logement peut paraître difficile. Bien qu’il ne soit pas légalement problématique pour un couple d’acheter une propriété en tant que revenu commun, la situation est beaucoup plus compliquée si la propriété est financée en tout ou en partie avec des fonds propres.
Aménager la communauté réduite aux acquêts
Pour ceux qui ne sont pas entièrement satisfaits de l’arrangement de la communauté judiciaire, mais qui, par exemple, ne souhaitent pas conclure de contrat de mariage, il est possible d’adapter le système en incluant une clause de remboursement du solde en cas de divorce. Le couple fixe le prix et les modalités de paiement à l’avance.
Régime de la séparation de biens
Le régime de la séparation des biens est adapté dans 2 cas :
- L’un des époux exerce une profession libérale et ne souhaite pas prendre de risque lié à ses activités professionnelles sur le patrimoine de l’époux.
- L’un des deux couples possède des actifs importants acquis avant le mariage et souhaite en conserver le contrôle.
Mais rien n’empêche le couple d’acheter ensemble la maison principale. Les règles classiques de la copropriété s’appliquent alors, chacun devenant propriétaire en fonction de ses apports.
Visitez aussi notre article sur le PACS et l’achat d’un bien immobilier.
La société d’acquêts
Cependant, cette situation pénalise le conjoint qui n’a pas de capital et dont la part s’avérera bien inférieure à celle du conjoint détenteur du capital. Pour pallier cet inconvénient, il est possible d’insérer une clause d’union acquise dans le contrat de mariage.
Cet outil permet par exemple au couple d’acquérir sa résidence principale et d’en partager la pleine propriété tout en bénéficiant des avantages de la ségrégation.
La clause de tontine
La clause de tontine offre une alternative à la convention de copropriété. Celle-ci est incluse dans l’acte de vente et garantit au conjoint survivant la pleine propriété du logement, qui ne compte pas dans l’assiette des droits de succession après le décès du premier conjoint. Mais malgré leurs avantages, la tontine immobilière est rarement utilisée.
Régime de la communauté universelle
Le système communautaire mondial désigne une extension de la communauté juridique. C’est le contrat parfait pour les couples sans enfant qui souhaitent protéger au maximum leurs conjoints survivants, notamment grâce à la clause d’imputation.
Le principe de ce régime est clair : tous les biens appartiennent entièrement aux deux, tous les biens acquis avant ou pendant le mariage. Il est intéressant pour les conjoints dont la richesse est bien inférieure à celle de leurs conjoints. En cas de décès, la succession n’est pas initiée et tous les biens sont restitués au conjoint survivant sans aucun droit à paiement, et non pas avant que le second ne meure.
Mais les choix de gouvernance de la communauté universelle ont des conséquences importantes pour les successeurs qui peuvent subir une double peine.
- D’un côté, parce qu’elles n’héritent pas à la mort de leur premier mari, comme dans d’autres systèmes.
- De l’autre côté, parce qu’ils ne bénéficient qu’une seule fois de la déduction prévue par la loi.
Financement de l’acquisition
Le financement peut affecter la protection du patrimoine du conjoint, surtout si le projet concerne la résidence principale. Que vous apparteniez à une communauté ou à un régime séparatiste, vous devez savoir que les sources de financement sont cruciales. Des aides primo-accédants pour un acahat immobilier est une altérnative.
Résidence entièrement financée par les revenus du couple ou un apport en commun
Dans ce cas, chaque conjoint serait co-emprunteur de l’hypothèque et pour moitié propriétaire du bien. Cela mène à être co-emprunteur du crédit immobilier. Pour éviter une structure d’indivision, gardez à l’esprit que les couples mariés sous les régimes de partage des biens peuvent former des partenariats successoraux leur permettant notamment de partager une résidence principale.
Résidence financée tout ou partie par des fonds propres
La règle est simple : si une partie de votre don personnel provient d’un fonds détenu directement par l’un de vos conjoints, alors votre part de cet apport est votre propriété personnelle et il n’est pas question de séparation. Il en va de même si le montant des investissements individuels est sensiblement différent.
Cela s’applique à la fois à la communauté et au séparatisme lorsqu’un notaire public peut pleinement identifier l’intérêt respectif dans sa propriété et l’enregistrer dans l’acte. Par exemple, disons qu’un bien a été acheté pour 200 000 € et financé comme suit :
- 50 000 € Apport personnel de la succession de l’un des époux.
- Hypothèque avec différence. (Voir les différents prêts hypotécaires)
Cette propriété est incluse dans la communauté seulement jusqu’à 150 000 euros. Si les cotisations de votre conjoint sont excessives pour vos revenus, le juge peut décider une « indemnité » versée par l’autre conjoint.
Versement des échéances par un membre du couple
Les versements hypothécaires sont à la charge conjointe du couple. Ces aspects de financement identifiés par le Tribunal de dissolution s’appliquent même si l’actif est financé uniquement avec les revenus de l’un des participants. Le tribunal a également rappelé que les dépenses des ménages sont généralement liées à la capacité financière de chacun.
Caution solidaire d’un crédit immobilier
Sauf lorsque l’achat d’un bien immobilier repose sur les seuls revenus de l’un des conjoints, les banques exigent généralement que chaque époux se porte garant individuel et solidaire de l’autre pour l’intégralité du montant du prêt.
Les garanties protègent irrévocablement les biens de votre conjoint, y compris après un divorce. N’oubliez pas que contrairement aux cautions simples, les cautions solidaires permettent au prêteur de poursuivre les conjoints et multiples sur le premier versement impayé. De plus, la loi du 1er mars 1984 impose aux banques d’informer chaque année leurs garants du montant du capital restant dû.
IMPORTANT : Si un conjoint contracte un prêt sans l’accord de son partenaire, il est le seul à régler le remboursement de son dette.
Construire une maison qui appartient à l’un des époux
Si l’un d’entre vous projette de construire une habitation privée sur un terrain possédé à son nom, sachez que la loi considère que « droit en dessous » prime sur « droit du dessus ». En d’autres termes, un logement bâti sur un terrain construit à son nom lui appartient entièrement, même si elle a été construite avec les revenus conjoints de son couple. Lors de la séparation, monsieur recevra une compensation monétaire (rémunération) basée sur le montant de la participation et la valeur de la propriété.
Liquidation du régime matrimonial
En cas de divorce :
- Sous le régime communautaire
Les biens acquis après le mariage sont répartis également entre les mariés. Tout ce qui appartenait à l’un ou l’autre des époux avant le mariage reste une propriété propre. Si le prêt immobilier ou les travaux prénuptiaux sont payés en tant que revenus communs, le conjoint, et non le propriétaire, peut recevoir une indemnité égale à la moitié des dépenses engagées.
- Sous le régime séparatiste
La copropriété prévaut dans le système de partage des biens, à l’exception des couples qui choisissent de « reprendre la société en nom collectif ». Chaque conjoint devient propriétaire selon son apport et doit payer l’hypothèque selon sa part.
Note : La part de chaque copropriétaire doit être incluse dans le contrat de vente. À défaut, le bien est réputé avoir été acquis à 50/50.
- Restructuration de la soulte de conjoint
Cette solution présente de nombreux atouts pour les couples avec enfants à charge qui peuvent continuer à habiter dans leur résidence. Cependant, cela nécessite de résoudre le grave problème de la valorisation financière du bien, et les époux ne s’entendent pas toujours sur un prix. À défaut d’accord amiable sur la valeur du bien, il est conseillé de faire faire une expertise immobilière (payante) ou de déléguer à un ou plusieurs agents immobiliers l’établissement d’une estimation.
Le remboursement du solde pose également des problèmes de financement pour le conjoint du bénéficiaire, car le bénéficiaire doit payer la moitié de la mensualité à ses propres frais et recevoir également des fonds pour acheter la participation d’un autre. Si votre conjoint dispose de garanties personnelles solidaires et multiples généralement applicables à tous les emprunteurs conjoints, vous devez adresser à la banque une demande pour la partie hypothécaire.
Sachez toutefois que la banque n’est pas obligée d’accepter la résiliation du contrat par le conjoint non bénéficiaire.
- Convention d’indivision provisoire
Dans l’attente d’une décision définitive sur le divorce, les juges transfèrent parfois les maisons aux conjoints ayant la garde des enfants. Il paiera un supplément pour l’hébergement, mais il peut décider d’une occupation gratuite. Le conjoint peut également accepter de prolonger cette situation en signant un accord de séparation qui fixe les conditions de maintien du conjoint bénéficiaire dans la résidence principale.
En cas de décès
- Pour les couples mariés sous un régime communautaire légal
La moitié des biens propres et de l’héritage commun du défunt fait partie de la succession, et le conjoint survivant a le droit de choisir entre un quart de la succession totale et l’usufruit intégral. Ces dispositions permettent donc à ces derniers de continuer à habiter dans le bâtiment principal. Notez que si le conjoint décédé a plus d’un enfant dans un autre mariage, le conjoint survivant ne bénéficie pas de l’usufruit. Alors, il vaut mieux prévoir une donation entre chaque conjoint. D’ailleurs, les biens immobiliers détenus par le conjoint survivant en son nom restent sa propriété et ne sont pas inclus dans l’assiette des droits de succession.
Comme l’héritage n’a pas été divulgué, tous les biens appartiennent exclusivement au conjoint survivant. Cela signifie que si la succession porte sur des biens immobiliers, il est nécessaire de contacter un notaire public, car le transfert du bien requiert une nouvelle inscription dans le domaine des hypothèques.
- Un couple marié sous une propriété commune
L’époux marié sous le régime légal de la communauté héritera, au premier décès, de la moitié des biens privés et communaux du défunt dans les mêmes conditions que sous le régime de la communauté. Notez que l’assiette successorale comprend les actifs (immobilier, mobilier, comptes bancaires, etc.) ainsi que les crédits. La dette est alors déduite de la valeur du bien qui s’y rattache.
- Sous le régime de la séparation des biens
En cas de décès, les mêmes règles s’appliquent qu’en cas de divorce. Le conjoint survivant revendique ses biens et partage les biens communs dans la limite de l’apport initial.
En guise de conclusion, l’achat d’une maison par un couple ne nécessite pas de montages juridiques et financiers particuliers, mais selon l’institution du mariage, le statut juridique et les choix financiers, il peut avoir de lourdes conséquences pour les époux en cas de séparation ou de décès. Après avoir rappelé les trois principaux régimes du mariage, nous avons également abordé tous les aspects de l’acquisition immobilière et les enjeux de la gestion des biens dans différentes situations financières, séparation ou décès.
