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Achat immobilier : les aides pour les primo-accédants

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Sommaire

Pour 2022, voulez-vous acheter une résidence principale ? Est-ce l’achat d’un bien immobilier pour la première fois ? Découvrez le statut des primo-accédants qui bénéficient d’aides financières attractives pour financer l’achat immobilier. Voici un dossier complet avec des informations sur les conditions d’utilisation des différents prêts réglementés, comme les prêts à taux zéro. Nous vous proposons également une pléiade de conseils pour vous aider à réaliser votre premier achat immobilier et à bénéficier des meilleures offres financières.

Primo accession : présentation

Coup de cœur, que ce soit un plan de vie en solo ou en deux, acheter sa première maison est un investissement à long terme qui peut être stupéfiant. Heureusement, les primo-accédants peuvent être aidés par des dispositifs séduisants. En effet, il existe des conditions particulières sous forme d’incitations, d’avantages divers, de taux d’intérêt préférentiels, d’aides alléchantes. Bref, de quoi séduire les plus prudents du secteur immobilier.

Encore faut-il être ou rester le premier acheteur. Les personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois sont appelées primo-accédants en résidence principale. Cependant, ce n’est pas la seule façon dont il est considéré comme tel. Les personnes qui ont été locataires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de prêt sont également primo-accédants, même si elles sont propriétaires d’ailleurs. Dans ce cas, par exemple, vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou vous investissez dans le loyer si vous louez votre résidence principale. Pour être primo-accession, deux conditions doivent être prises en compte :

  • L’achat doit être dirigé vers la résidence principale. Le bâtiment principal permet (plus de 8 mois par an) les primo-accédants, hors tous investissements locatifs et résidences secondaires.
  • Vous ne devez pas être propriétaire d’un logement depuis 2 ans (valable pour 2 personnes d’un couple en cas d’achat groupé).

 Devenir primo-accédant pour 2022

Les moins de 35 ans sont de futurs clients dont les revenus vont augmenter au cours des prochaines années. De ce fait, les banques n’hésitent pas à proposer des conditions de financement avantageuses pour financer l’achat d’un logement principal par de jeunes employés : frais de dossier gratuits, taux d’intérêt attractifs, services bancaires gratuits, enquête de santé simple.

Analyse de risque

Depuis quelque temps, les banques ont resserré l’accès aux prêts hypothécaires. Maintenant, ils demandent au moins 10% du capital, plus des frais de notaire. Si vous êtes primo-accédant et que vous n’avez pas de capital, vous savez qu’il est tout à fait possible de financer un projet immobilier tant que les autres éléments de la pratique se conforment. Il faut aussi présenter un projet immobilier cohérent et en phase avec ses moyens de financement.

Taux d’emprunt

Le taux d’endettement est sans aucun doute le facteur le plus important évalué par les services d’analyse des risques. Idéalement, pas plus de 33 % de votre revenu compte tenu de tous les versements mensuels en cours.

Le « reste à vivre »

Malgré un taux d’endettement correct, vous serez très probablement confronté à un refus de financement. Autrement dit, si le montant restant sur votre compte après avoir remboursé tous vos prêts en cours est jugé insuffisant, le prêteur ne vous suivra très probablement pas. À l’inverse, votre « reste à vivre » est important, vous pouvez contracter un crédit même si votre taux d’endettement dépasse 35% ou 36%.

Stabilité professionnelle

Si le statut professionnel n’est pas équilibré, il vous sera ardu de rechercher un financement pour votre projet immobilier. Les banquiers ne prennent généralement pas le risque de prêter aux employés temporaires, sauf dans des circonstances particulières.

À noter que si l’un des deux emprunteurs a un CDI, il est possible d’obtenir un crédit immobilier. Les organismes de prêt acceptent également de financer des travailleurs temporaires ayant des années d’expérience.

Suivi des comptes bancaires

Vous devez fournir les relevés bancaires des trois derniers mois. Inutile de préciser que si vous avez eu un ou plusieurs accidents bancaires, la tâche sera compliquée. Pour garder vos chances intactes, il est important de contrôler vos dépenses. 

Astuces : surveillez vos comptes bancaires lorsque vous commencez à faire de la publicité pour des biens immobiliers.

Apport personnel

L’apport personnel est une somme qu’un emprunteur accorde pour financer un projet immobilier. L’épargne investie directement dans le financement immobilier. Voici la formule utilisée pour calculer le taux d’apport :

 

[(Économies – Frais de notaire) + Montant du prêt ajusté / (Prix de vente hors frais de notaire) * 100

 

 

Le prêt-à-taux zéro ou PTZ pour les primo-accédants

Le PTZ, excellent coup de pouce accordé par l’état, n’a pas d’intérêts ni de frais administratifs. En ne remboursant que le capital emprunté, vous pouvez réduire le montant du remboursement et augmenter la capacité d’emprunt. Les primo-accédants éligibles au PTZ bénéficieront d’un prêt supplémentaire à taux zéro. Le montant maximum dépend à la fois de la composition de la famille et de la zone géographique d’acquisition du bien et doit être complété par un autre prêt réglementé ou un prêt principal.

Les bénéficiaires du PTZ

Pour accéder au PTZ, les primo-accédants doivent respecter quelques exigences :

  • Premièrement, pendant les deux années précédant la demande de prêt, il ne faut pas avoir de résidence principale (sauf pour l’usufruit seul ou la propriété nette seulement). Toutefois, le respect de ce critère est indéniable si l’emprunteur ou l’un des résidents du logement est titulaire d’une carte d’acceptation handicap moteur ou d’une carte d’invalidité de catégorie 2 ou 3 ou perçoit l’AAH ou l’AEEH.
  • Dès les offres de prêt du 1er janvier 2020, l’attribution du PTZ dans l’ancien bâtiment est associée à une production d’énergie minimale après achèvement. Rapportée aux consommations d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et la réfrigération, la consommation annuelle conventionnelle d’énergie primaire après travaux devrait être inférieure à 331 kWh/m2.
  • Il existe également des conditions de ressources : vos revenus ne peuvent excéder un certain plafond, qui résulte de la zone géographique dans laquelle se situe le bien à acquérir.

La loi de finances 2020 de 2021 prévoit une révision de la situation des fonds à partir de 2022, mais cela n’arrivera pas au final. Ainsi, les ressources de l’année N-2 sont toujours considérées. Cette prolongation a été expliquée par la modification de la loi de finances 2022 et approuvée lors de la demande de prêt par le décret n°1863-2021 du 28 décembre 2021.

Le plafond de revenus

Voici le plafond de revenus pour 1 personne occupant la résidence :

  • Zone A et A bis : 37 000 euros
  • Zone B1 : 30 000 euros
  • Zone B2 : 27 000 euros
  • Zone C : 24 000 euros

Voici le tableau qui montre le plafond de revenus pour deux personnes ou plus qui occupent le logement

Situation

Zone A et A bis

Zone B1

Zone B2

Zone C

Couple sans enfant 51 800 euros 42 000 euros 37 800 euros 33 600 euros
Couple avec 1 enfant 62 900 euros 51 000 euros 45 900 euros 40 800 euros
Couple avec 2 enfants 74 000 euros 60 000 euros 54 000 euros 48 000 euros
Couple avec 3 enfants 85 100 euros  69 000 euros 62 100 euros 55 200 euros
Couple avec 4 enfants 96 200 euros 78 000 euros 70 200 euros 62 400 euros
Couple avec 5 enfants 107 300 euros 87 000 euros 78 300 euros 69 600 euros
Couple avec plus de 6 enfants 118 400 euros 96 000 euros 86 400 euros 76 800 euros

 

Les types de logements

Les types de la maison éligibles au PTZ sont les suivantes :

  • Propriété neuve : Construction d’une maison unifamiliale ou achat d’un logement en VEFA.
  • Immeuble ancien en zone B2 ou C dont les travaux représentent au moins 25% du coût de l’opération.
  • Logement social
  • Ancien logement récemment réaménagé.

Le montant maximum du PTZ

Le montant du PTZ est calculé en appliquant un certain pourcentage au coût de transaction immobilière (TTC) en fonction de la région où se situe le bien immobilier à acquérir dans la limite du coût de transaction immobilière (TTC) hors notaire frais. Ce dernier est déterminé en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement et du nombre de personnes qui entendent l’occuper. 

Le remboursement du TPZ

La durée de versement de ce crédit ne peut pas franchir 25 ans. Les bénéficiaires peuvent différer les versements du PTZ de 5 à 15 ans par tranches de 5 ans en fonction des revenus. Les modalités de remboursement ultérieures varient de 10 à 15 ans.

Le dossier à fournir

La banque est en charge des opérations. Elle vérifiera votre éligibilité et créera un dossier. En fait, c’est lui qui octroie le PTZ, et l’État verse une subvention égale aux intérêts non récupérés. Vous devrez également soumettre une copie de votre contrat de bail et de la quittance de loyer finale pour prouver votre statut de primo-accédant.

Les autres prêts pour les primo-accédants

Les agences gouvernementales ont également lancé une série d’initiatives de subventions ou de prêts pour aider les jeunes à accéder plus facilement à l’immobilier et fournir un soutien pour faire la différence.

Le ‘prêt action logement’

Le ‘prêt action logement’ est une autre aide intéressante pour les débutants qui peut compléter d’autres crédits. Il est disponible auprès de son entreprise si celle-ci appartient au secteur privé, compte au moins 10 salariés et est membre de la Commission interprofessionnelle du logement (CIL).

Ce prêt, qui varie de 7 000 à 25 000 euros, peut servir à financer l’achat de biens neufs ou anciens ne nécessitant pas de réaménagement, dans la limite de 30 % du coût total.

Le montant emprunté doit être remboursé dans un délai maximum de 20 ans.

Le prêt d’accession social

Le prêt d’accession social a pour but de permettre et de favoriser l’accès à la propriété. Cependant, le PAS est réservé aux familles dont les revenus ne dépassent pas certaines limites de ressources. Il est assuré par des institutions financières conventionnées avec l’État, comme les PTZ. Ce type de prêt bonifié doit être utilisé pour la construction ou l’acquisition d’une maison.

Le taux d’intérêt du prêt dépend du choix de la banque et de la durée du prêt, mais le taux d’intérêt maximum est fixe.

Le plan épargne logement

Le PES ou « plan épargne logement » était un moyen intéressant d’accéder à l’immobilier. Le système a été entièrement réformé en mars 2011 pour permettre aux épargnants de bénéficier de rendements plus attractifs, mais malheureusement leurs droits d’emprunt sont très faibles (en fonction du total des intérêts perçus). Le taux d’emprunt est trop élevé. 

Le livret, par contre, est un ajout intéressant tant qu’il y a des économies importantes.

Les aides locales pour la prime accession

Les prêts ou aides au logement peuvent être accordés par les communes, les régions et les départements aux personnes habitant leur territoire et sont réservés aux familles à faibles ressources qui veulent avoir accès à la propriété de leur résidence principale. Il vous faudra vous rapprocher de votre mairie pour savoir si vous avez droit à des allocations.

Trouver le meilleur taux immobilier 

S’il n’y a pas d’apport personnel, mais que d’autres éléments du dossier sont loin des tracas, vous pouvez négocier les conditions tarifaires et obtenir un prêt immobilier pour couvrir les frais de notaire.

Comparer les offres bancaires

Si vous avez suffisamment de temps et que vous pouvez comparer différentes offres des établissements financiers, vous pouvez très bien vous passer des services d’un courtier. Cela vous permet d’économiser des frais de courtage, mais bien sûr, vous n’obtenez pas les mêmes conditions qu’un cabinet d’avocats disposant d’un vaste réseau de partenaires.

Recourir à un courtier

Si vos dossiers sont à risque, faire appel à un courtier en crédit peut vous aider. Ce dernier travaille généralement avec de nombreuses banques et envoie les dossiers à l’organisme le plus susceptible d’accepter la demande, ce qui permet de gagner un temps précieux. 

Vous pouvez visiter différents courtiers pour comparer leurs services. Cependant, il ne sert à rien de les laisser se concurrencer puisqu’ils ont généralement les mêmes réseaux tarifaires.

Location-accession : le dispositif à privilégier

Système lancé en 1984, la location-accession au bail permet à un locataire d’acheter son logement après l’avoir loué pour une durée déterminée avec le propriétaire. Bien que cette aide ne se limite pas à ce secteur, elle est principalement fournie par des organismes d’habitation pour les personnes à faible revenu. La location-accession permet au futur acquéreur de profiter du bien en tant que locataire moyennant le paiement d’un loyer avant de décider de devenir propriétaire.

Déléguer l’assurance emprunteur

La délégation d’assurance permet aux emprunteurs de souscrire une assurance de leur choix en complément de l’assurance bancaire. En plus d’avoir une rémunération suffisante pour ses besoins et ses projets, l’emprunteur peut économiser jusqu’à 50% voire plus grâce à la délégation d’assurance.

Pour mettre en place une délégation d’assurance, vous devez suivre 3 étapes:

  • Étape 1 : Équivalence collatérale. 
  • Étape 2 : Signature du contrat d’assurance emprunteur à l’aide du comparateur. 
  • Étape 3 : Transfert de la procuration d’un avocat à votre banque.

Vous devez maintenant transmettre votre nouveau justificatif d’assurance à votre banque afin qu’il soit intégré à votre offre de crédit immobilier ou que votre contrat de prêt soit modifié (selon qu’il s’agit d’une assurance primaire ou d’un changement de garantie).

 

En guise de conclusion, la prime accession est un dispositif d’aide aux propriétaires créé par le gouvernement. Elle s’adresse à toutes les familles qui achètent pour la première fois un appartement neuf ou existant pour leur résidence principale. Plusieurs aides sont disponibles pour les primo-accédants : le PTZ, le PAS, le CEL et PEL, et bien d’autres. Afin de trouver la meilleure banque pour le prêt immobilier, les primo-accédants sont tenus de comparer les offres bancaires en appelant un courtier. Ainsi, d’autres systèmes sont encore offerts aux primo-accédants pour financer son premier achat immobilier, à savoir la location-accession et la délégation de l’assurance emprunteur.