L’acquisition d’un bien immobilier nécessite un investissement important. Le plus souvent, des années d’épargne ne suffisent pas à financer ce projet. Fort heureusement, l’emprunt immobilier est une solution avantageuse permettant de financer rapidement l’achat d’un bien. Et sachez que même si vous ne disposiez d’aucun apport personnel, vous avez toujours des chances que la banque vous accorde un crédit. Dans ce cas, on parle d’un prêt à 110%. Un prêt immobilier sans apport personnel est possible, mais ce n’est pas une mince affaire ! Pour obtenir ce crédit, vous devez présenter un dossier solide auprès de votre banque. Votre profil emprunteur est également un critère important pour obtenir un crédit immobilier sans apport personnel. Vous souhaitez devenir propriétaire et acquérir votre résidence principale grâce au crédit immobilier sans apport ? Un guide complet emprunt et crédit vous serait très utile. Découvrez nos 20 conseils pour décrocher facilement ce type de prêt.
Prêtez attention à votre taux d’endettement
Pour réussir à obtenir un prêt immobilier sans apport, vous devez présenter un dossier impeccable à votre banquier. Le taux d’endettement est un des critères essentiels que la banque prend en compte lors de l’étude de votre dossier d’emprunt. Il s’agit d’une garantie pour l’organisme prêteur que vous serez en mesure de régler vos mensualités de manière régulière.
Ainsi, pour que la banque soit plus encline à vous accorder ce prêt immobilier sans apport, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus mensuels. S’il est inférieur à ce taux indiqué, ce sera encore mieux.
Un reste à vivre suffisant
Le calcul du taux d’endettement va de pair avec l’étude de votre reste à vivre. Le reste à vivre est un aspect financier déterminant pour s’assurer de votre capacité à rembourser votre emprunt. En effet, la régularité de remboursement des mensualités se repose sur la valeur du reste à vivre. Sans oublier que vous avez également la possibilité de procéder à un calcul du pourcentage d’apport minimum.
Ce reste à vivre correspond au montant restant sur votre compte à la fin du mois après avoir réglé les échéances de vos crédits. Votre solde doit être suffisant pour vous permettre de faire face à vos charges mensuelles courantes sans aucun problème. Ainsi, il va généralement dépendre du nombre de personnes composant votre foyer.
Suivez les conseils de votre banquier
Au moment de déposer votre dossier de demande de prêt, votre banquier n’hésitera pas à vous proposer de s’adhérer à différents services. Pour cela, il peut vous demander certaines choses comme :
- la domiciliation des salaires auprès de sa banque
- la souscription à son contrat d’assurance emprunteur
- le placement d’une opération gérée par ses soins au cas
Mis à part ces différentes opérations, votre conseiller bancaire peut aussi chercher à vous vendre d’autres produits. Il peut s’agir par exemple de livret bancaire, la souscription à une assurance multirisque habitation ou même un abonnement téléphonie mobile.
Un emprunteur n’est obligé de souscrire à toutes ces propositions de la banque. Cependant, dans le cadre d’un crédit immobilier sans apport, adhérer à ces services financiers est particulièrement apprécié par l’établissement emprunteur. Constituant un plus dans votre dossier de prêt, cela augmente vos chances d’obtention de crédit sans apport.
D’ailleurs, selon la loi Hamon, vous avez la possibilité de résilier votre contrat d’assurance multirisques habitation ou d’assurance emprunteur à tout moment. Ce, une fois la première année du contrat terminée.
Bien choisir votre banque
Si certaines banques sont enclines à proposer un prêt immobilier sans apport, d’autres ne donnent pas cette chance. Ainsi, certains critères sont à considérer pour trouver la meilleure banque pour votre demande de prêt sans apport.
Les garanties
Pour les organismes prêteurs, l’apport personnel se présente comme un filet de sécurité contre les impayés. En cas d’absence d’apport, les banques exigent des garanties bancaires pour prétendre à l’obtention de ce type de prêt.
Pour cela, vous pouvez par exemple procéder au nantissement d’un bien meublé ou à l’hypothèque d’un bien. Le cautionnement est également une solution envisageable. Ces garanties permettent de limiter le non-remboursement de vos mensualités. La banque sera même plus encline à accepter votre demande de crédit immobilier sans apport personnel.
Un prêt sans apport est entièrement dangereux pour les banques. C’est pourquoi vous ne devez pas être surpris en cas de refus catégorique de certains établissements. Ainsi, au moment de choisir votre banque, vous devez réfléchir à ceci :
- Comment faire au mieux pour rassurer votre banquier ?
- Quelle banque pourra vous faire confiance aujourd’hui pour vous donner la possibilité d’accorder un prêt immobilier sans apport ?
En ce sens, ce sera sans aucun doute avec une banque avec laquelle vous avez fait affaire auparavant et qui vous connait depuis longtemps. Avoir un compte auprès de l’établissement serait aussi un atout.
Le taux d’emprunt
Le taux d’emprunt appliqué est également un point important à considérer au moment de choisir la banque avec laquelle vous allez solliciter un prêt sans apport. Il est à noter que le taux d’emprunt va définir le montant total de votre prêt. Une banque qui vous propose le meilleur taux vous sera plutôt avantageuse. Ainsi, n’hésitez pas à faire des comparaisons des taux immobiliers avant de choisir une banque.
Toutefois, si vous avez du mal à choisir la banque pour votre demande d’emprunt, n’hésitez pas à solliciter le service d’un courtier immobilier.
Une situation professionnelle stable
La stabilité professionnelle constitue un aspect non négligeable pour l’obtention d’un crédit immobilier sans apport. Avec une situation professionnelle stable, vous serez en mesure de rembourser vos mensualités dans son intégralité et dans le respect des délais fixés.
Ainsi, avec un travail en contrat à durée indéterminée ou si vous êtes fonctionnaire, vous avez plus de chances d’obtenir un crédit sans apport. Malgré cela, les travailleurs ayant un contrat à durée déterminée ne sont pas définitivement exclus et peuvent aussi faire un prêt immobilier pour CDD. Pour être enclin à leur octroyer un prêt sans apport, la banque étudie leur situation économique et financière sans oublier leur profil emprunteur.
Présentez une stabilité sociale
Comparé à un travailleur qui fait ses premiers pas dans la vie active, le dossier d’un travailleur qui présente les situations suivantes sera privilégié par la banque :
- plusieurs années au sein d’une même société
- plusieurs renouvellements de contrat
- habite au même endroit depuis des années
La situation matrimoniale est aussi un point important à considérer. En général, un cas de divorce fera tâche sur votre dossier d’emprunt.
Optez pour un achat immobilier adapté à votre budget
Un emprunteur, notamment celui ne disposant d’aucun capital ou qui ne dispose que d’un faible apport doit avoir de bon sens. Sachez qu’un projet immobilier disproportionné risque de ruiner vos chances de succès. Un achat immobilier qui n’est pas à la hauteur de votre budget peut augmenter votre taux d’endettement. Cela peut aussi faire penser que vous êtes un gestionnaire peu responsable.
Ainsi, si vous ne souhaitez pas voir refusé votre demande d’emprunt, vous devez impérativement présenter un projet cohérent. Il est également essentiel d’adapter votre achat immobilier à votre situation financière. Présenter un projet faisable à votre banquier vous sera plutôt avantageux.
La caution solidaire pour rassurer la banque
Dans le cas où vos revenus ne vous permettent pas de faire face à vos futures mensualités ou en cas de situation professionnelle instable, vous pouvez proposer la caution solidaire d’un proche à la banque. Pour le cautionnaire, cette solution représente des risques comme il doit engager son patrimoine. De plus, il doit disposer des moyens financiers nécessaires pour assumer la charge financière en cas de défaillance de l’emprunteur. Certes, elle permet de rassurer l’organisme prêteur.
Sollicitez le service d’un courtier en crédit immobilier
Choisir une banque, comparer les offres de prêt nécessite d’y consacrer énormément de temps. Avant de faire une demande de prêt immobilier sans apport, il est également important de maitriser les techniques bancaires et de connaitre les règlementations en vigueur.
Par ailleurs, pour une personne ayant le bon profil emprunteur avec un apport personnel conséquent, il sera plus facile de négocier le meilleur taux d’emprunt. Ce qui n’est pas le cas pour un emprunteur dont les revenus sont insuffisant et qui cherche surtout un financement à hauteur de 110%.
Faire appel aux services d’un courtier immobilier va permettre d’augmenter vos chances d’aboutir. A votre place, ce professionnel va sélectionner les établissements financiers qui proposent le crédit immobilier sans apport. Il se chargera aussi d’établir un plan de financement adapté à votre situation financière et fera le calcul de vos futures mensualités. Un courtier en crédit immobilier pourra aussi vérifier votre éligibilité aux prêts et aides de l’Etat.
En fonction des exigences de chaque banque et des spécificités de votre dossier d’emprunt, le courtier en crédit immobilier vous dirigera vers l’organisme qui sera à même de financer votre projet.
Pensez à réaliser vous-même les travaux
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier ancien avec travaux, réaliser vous-même les travaux vous permettra de faire une économie importante. En revanche, la nature des travaux peut être parfois conséquente qu’il vous est impossible de les prendre en charge. Dans ce cas, vous avez la possibilité de différer leur réalisation de quelques mois. Vous pouvez aussi vous en tenir au minimum indispensable pour réduire au maximum votre endettement.
Présentez un profil bancaire positif
Lors de l’octroi d’un prêt immobilier, notamment dans le cas d’un prêt sans apport, la banque apporte un regard aiguisé sur le profil bancaire de l’emprunteur. Elle examine les éventuels litiges liés au compte bancaire comme les découverts bancaire et les incidents de paiement.
Ainsi, pour que le dossier soit mieux accepté, l’emprunteur doit prouver qu’il ne se trouve pas en difficulté financière vis-à-vis d’autres banques. Le dossier ne doit pas non plus comporter d’historiques fâcheux comme une interdiction bancaire, des rejets prélèvements ou un surendettement.
Acheter sans apport demande un sérieux de votre part. Cela passe par votre capacité à épargner et à gérer votre compte de façon organisée. Il s’agit d’un bon point qui va permettre à votre banquier d’augmenter sa confiance en vous.
Montez un dossier solide et bien soigné
Même si le soin que vous portez à votre dossier ne constitue pas un critère d’octroi d’un prêt sans apport, vous devez être responsable et sérieux. Cela doit se voir à l’attention que vous portez à la préparation de votre dossier de demande de prêt. En effet, vous devez être responsable en respectant les délais fixés et faire diligence pour fournir les pièces demandées.
Avant d’accorder un prêt immobilier sans apport personnel, les banquiers ont besoin d’être rassurés. Dans ce cas, un dossier bien préparé sera la clé de votre succès. Ainsi, n’hésitez pas à prouver que vous êtes une personne travailleuse.
Que vous ayez un contrat en CDI ou en CDD, vous avez toujours la chance d’acquérir un bien sans apport. Le moyen le plus simple sera alors de prouver à votre banquier que vous aviez une rentrée d’argent conséquente et régulière. Si vous êtes marié et que vous travaillez tous les deux, cela constitue un avantage de plus pour vous. Etant marié, vous pouvez prouver que vous avez une double rentrée d’argent.
La disposition d’un patrimoine constitue également un autre avantage si vous souhaitez acheter un bien sans apport. C’est un avantage que vous devez mettre en avant, car cela prouvera que vous avez de l’argent placé. La banque peut l’utiliser en cas de défaillance de remboursement de votre crédit.
Ainsi, pour que votre projet d’achat sans apport soit un succès, il est important de porter une attention particulière sur ces détails avant de vous lancer.
Apportez un maximum de garanties pour rassurer votre banquier
En général, l’organisme prêteur porte une attention particulière sur les points suivants avant de décider d’accorder ou non un prêt sans apport :
- La bonne tenue des comptes bancaires
- Le taux d’endettement et le reste à vivre
- La stabilité professionnelle
- Le taux d’apport personnel (prêts bonifiés, épargne personnelle)
Ainsi, la décision du service des engagements va dépendre de l’appréciation globale de la situation socio professionnelle de l’emprunteur. Par ailleurs, le taux proposé va dépendre de la qualité de son dossier. Des revenus insuffisants ou l’absence de fonds propres peuvent constituer un élément négatif de votre dossier. Toutefois, cela ne peut être une raison de refus du prêt si tous les autres points sont positifs.
Obtenir un prêt sans apport personnel résulte d’une démarche tout à fait difficile. C’est pourquoi pour les emprunteurs présentant un dossier difficile, il est toujours judicieux d’apporter des garanties supplémentaires.
Soldez vos autres crédits restants
Si vous avez un crédit à la consommation en cours, il peut arriver que votre taux d’endettement soit supérieur à 33%. De ce fait, il est nécessaire de rembourser le capital du restant dû avant de déposer votre nouvelle demande de crédit pour un prêt sans apport. Dans ce cas, vous avez 2 possibilités au choix :
- Attendre la fin des échéances de votre prêt à la consommation avant de déposer votre demande
- Solliciter une aide extérieure pour le remboursement du capital restant dû (opter pour un prêt familial ou intégrer le prêt à la consommation dans le prêt immobilier)
Profitez de votre jeune âge
Le profil de l’emprunteur compte beaucoup lors d’une demande de prêt immobilier sans apport. Les banques favorisent surtout les dossiers des jeunes investisseurs et des primo accédants âgés de moins de 40 ans. L’âge de l’emprunteur tout comme sa situation matrimoniale sont pris en compte.
En ce qui concerne les pièces justifiant le statut du travailleur, les jeunes actifs ayant un contrat en CDI sont privilégiés par les banques. Cela permet de prouver la stabilité professionnelle de l’emprunteur et donc sa stabilité financière.
Simulez en ligne votre capacité d’emprunt
Faire un prêt sans apport vous permet de réaliser votre projet d’achat immobilier plus tôt au lieu d’attendre des années pour rassembler la somme nécessaire. Mais pour connaitre votre capacité d’emprunt, il est judicieux de passer par un simulateur de prêt immobilier en ligne. Cela va aussi permettre d’évaluer la faisabilité de votre projet. Simulez votre capacité d’emprunt vous aide à poursuivre certains objectifs dont :
- Le respect du taux d’endettement de 33% ou idéalement moins 30%
- Bénéficier d’une mensualité équivalente ou inférieure au montant de votre loyer actuel
- Avoir un reste à vivre suffisant pour faire face à l’ensemble des charges courantes dans le foyer
Sur certains sites des spécialistes en crédit immobilier, la simulation de prêt est pratique et gratuite. En fonction des informations fournies, les simulateurs les plus avancés calculent votre taux d’endettement le plus justement possible. Les données classiques nécessaires pour une simulation de prêt sans apport en ligne sont les suivants :
- Le type de logement à acheter
- L’emplacement du logement
- L’âge du bien immobilier à acheter
- Le montant de l’achat
- Le nombre de personnes à charge
- Le contrat de travail en cours
- Le salaire annuel brut
- Les revenus additionnels
- Les éventuels co-emprunteurs
- Les autres crédits en cours
Pour aller plus loin dans le calcul et afin de vous orienter au mieux vers la banque la plus souple, proposant des conditions d’obtention de prêt immobilier favorables selon votre situation, le simulateur peut demander votre âge.
Le prêt familial pour payer l’acompte à la signature du contrat
Lorsque vous ne disposez d’aucune épargne, le prêt familial est un moyen simple permettant de payer l’acompte à verser au moment de la signature du compromis de vente. Opter pour le prêt familial augmente vos chances de succès, mais à condition que cela reste confidentiel. En plus de l’échéancier mensuel de paiement, cette dette familiale entre dans le calcul du taux d’endettement.
En général, le prix de l’acompte s’élève à 5% du prix du bien. Cette somme correspond à une partie du frais de notaire et de garantie. Elle peut vous être restituée au cas où vous feriez jouer vos droits de rétractation. Dans le cas d’une vente entre particuliers, le vendeur ne peut en aucun cas demander le versement d’un acompte avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.
Les prêts réglementés pour vous constituer un apport
Si le crédit immobilier est destiné à l’achat de votre résidence principal, il y des chances que vous soyez éligible à l’un des prêts ci-dessous. Ce qui vous permet de disposer d’un apport personnel surtout si vous n’avez pas pu mettre de l’argent de côté pour le financement de votre projet.
Le prêt à taux zéro ou PTZ
Le prêt à taux zéro se présente comme l’aide à l’accession la plus intéressante. Ce prêt permet de financer jusqu’à 40% du montant total de votre achat et les intérêts sont à la charge de l’État. Le PTZ ne peut pas servir de garantie ou encore moins à régler les frais du notaire. Les fonds obtenus sont obligatoirement dédiés au paiement du bien.
Le prêt action logement
En plus du prêt principal, vous pouvez bénéficier d’un prêt action logement dans les cas suivants :
- Vous êtes salarié d’une entreprise composée d’au moins 10 personnes
- Vous disposez de l’enveloppe pour l’action aidée au moment de votre demande
Il est à noter que le prêt à l’action doit être uniquement affecté à l’achat d’un bien immobilier.
Les aides locales à l’accession
Pour savoir si vous êtes éligible aux aides locales à l’accession pour primo accédant, vous pouvez demander auprès du service habitat de votre mairie. Ces aides locales peuvent prendre la forme d’un PTZ ou encore d’une subvention versée au compte de l’acquéreur.
Le dispositif de la location-accession
Le dispositif de la location accession est destiné à favoriser le parcours résidentiel. Il est particulièrement intéressant pour les primo accédants comme il sécurise l’achat immobilier. Cette solution est parfaitement adaptée aux candidats à l’accession, notamment ceux qui ne disposent pas de fonds propres pour financer l’opération. Une partie de la redevance mensuelle est considérée comme un acompte. Il sera déduit du prix de vente du bien à la signature de l’acte authentique. Ce dispositif de location accession permet également à l’acheteur de changer d’avis durant la phase de la location.
Misez sur l’investissement locatif
Lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif les banques sont moins frileuses à l’égard des demandes de prêt sans apport personnel. Grâce aux loyers mensuels perçus de cet investissement, les banques sont rassurées de la solvabilité de l’emprunteur. Pour un prêt immobilier à vocation locative, les taux d’intérêts sont déductibles des loyers perçus. Ce qui constitue un atout considérable pour les personnes qui souhaitent un investissement locatif sans apport.
En bref, l’obtention d’un prêt immobilier sans apport personnel reste toujours possible. Cependant, cela va dépendre du choix de la banque vers laquelle va s’orienter l’emprunteur. Pour ce dernier, il est également essentiel de présenter un dossier solide et d’avoir une situation socio professionnelle stable.
